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中年|商业地产之王是怎样炼成的？( 三 )


变现率 ， 商业地产项目估值的“命门”
经营商业地产不仅要考虑租金回报率 ， 更要考虑能否顺利退出 。 你可能会有疑问 ， 商场经营得好好为什么要退出呢？
这还要从商业地产的自身特性说起 。 房企运营的商场不光具有经营属性 ， 且具有很强的投资属性 ， 你肯定听身边人说过 ， “前几年买的商铺 ， 这几年已经翻倍”此类令人羡慕的话语 。
这点从龙湖和新城2019年报表可以看得很清楚 。 2019年龙湖的投资性房地产增值37.3亿元 ， 占当期归母净利润20.3% ， 新城投资性房地产增值25.5亿元 ， 占当期归母净利润的20.1% 。
可见龙湖和新城运营的商业地产不仅会给公司带来租金收入 ， 公允价值变动带来的收入也很重要 。
背后是 ， 商业地产使得房企盈利模式正发生转变——从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营” 。 后者与一级市场讲的“募-投-管-退”有些类似 。

“募”决定融资成本 ， “投”决定项目位置 ， “管”决定物业的运营水平 ， 三者共同影响公司盈利能力；而“退”则反映公司筛选、整合资产的能力 。 若由于某些商场经营效率或企业自身原因 ， 新城和龙湖需要出售一部分商业地产 ， 谁会容易变现且可能卖出溢价呢？
什么样的项目变现率高？举个例子 ， 太古随便拿出一个项目 ， 只要价格合理 ， 都有资本抢着接盘 ， 变现率接近100% 。
回到龙湖和新城来看 ， 龙湖的商业地产全部布局一二线经济发达、人口净流入的城市 ， 而新城大部分布局三四线经济欠发达、人口净流出的城市 。 单从商业资产的变现率来看 ， 新城要比龙湖差很多 。
很多三四五六线商业项目的估值 ， 可能会陷入有价无市的窘境 。 因此 ， 当这些账面资产最终卖出时 ， 真实成交价格会大打折扣 ， 因为流动性不好 ， 没有折扣则很难卖出 。
对于投资者来讲 ， 新城的账面利润和账面资产 ， 都有虚高的成分 ， 而龙湖要相对健康 。
更重要的是 ， 龙湖通过较低的融资成本 ， 让商业地产的长期经营逻辑可以讲得通 ， 而它的商业地产项目布局在流动性较好的一二线城市 ， 退出也相对容易 。

换句话说 ， 龙湖是一家真正意义上 ， 打通了商业地产可持续经营逻辑的房企 ， 加上长期稳健的财务表现 ， 市场也愿意给其较高的估值 。
所以 ， 从这个角度看 ， 当下龙湖是当之无愧的商业地产之王 。
文章来源：读懂财经
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