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中年|商业地产之王是怎样炼成的？


中年|商业地产之王是怎样炼成的？
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说起地产股 ， 这两年没人比得上龙湖 。 2019年以来 ， 龙湖集团（00960.HK）股价涨幅接近138.98% ， 2017年以来股价涨幅近400%！
这哪里是地产股的走势 ， 分明是一只消费股 。 话虽有点夸张 ， 不过龙湖的估值待遇确实让其他同行公司羡慕不已 。
曾几何时 ， 新城控股（601155.SH）也有这么风光过 。 2019年老王出事前 ， 新城依托吾悦把商业地产的故事 ， 讲得有声有色 ， 公司股票也一度成为投资人追捧的对象 。
当时 ， 新城控股的市盈率高达12倍 ， 同期房地产开发企业的市盈率则普遍只有6、7倍 。 但新城“暴雷”后 ， 投资人则对其失去了信心 。
转眼间 ， 龙湖市盈率高达12倍 ， 而新城只有不到6倍 。 从这个角度上说 ， 这两年商业地产行业最大的故事莫过于：新城掉队 ， 龙湖崛起 。
说来也奇怪 ， 明明都是在城市建商场运营 ， 销售额和租金收入差距也不大 ， 但市值为什么相差3倍多？
资本市场有一个“毛病” ， 只要看起来商业逻辑通了 ， 股价就会很快被打飞天 。 相比新城 ， 龙湖显然把它的商业地产故事逻辑理顺了 。
本质上讲 ， 商业地产是一场资金成本的游戏 。 在这场回报率7%的“资本游戏”里 ， 龙湖的赢面比新城大得多 。

表面上看 ， 新城和龙湖经营的商场出租回报率都只有7%左右 ， 但龙湖2019年借贷成本只有4.5% ， 远远低于新城的6.7% 。 更低的资金成本 ， 意味着更强的盈利能力 。
此外 ， 衡量商业地产价值 ， 能否顺利套现也是重要一环 。 龙湖布局集中在一二线城市 ， 而新城布局集中在三四线城市 ， 龙湖套现离场比较容易 ， 新城可能会陷入有价无市的窘境 。
从这个角度 ， 也就不难理解市场为什么愿意用真金白银 ， 把龙湖捧成商业地产之王了 。
新城掉队 ， 龙湖崛起
房企“一哥”万科也养猪了 ， 当时大家都很诧异 ， 但仔细一想 ， 其实也没什么 ， 天下生意 ， 无非两种 。 辛苦干一季 ， 收一季小麦 ， 是一种；买一块地年年收租 ， 旱涝保收 ， 是另一种 。
【中年|商业地产之王是怎样炼成的？】一锤子买卖的卖房子生意属前者 ， 这不是长久之计 ， 找到可持续经营的业务 ， 也就是旱涝保收的生意才是王道 。
不少房企把算盘打到了商业地产上 。 住宅开发挣快钱 ， 但受周期影响大 ， 把挣来的钱沉淀到商业地产里 ， 靠商业地产获得稳定现金流 ， 挣穿越周期的钱 。 比如融创的文旅、新城和龙湖的商场等等 ， 但形成规模且可快速复制的并不多 。 尤其文旅项目 ， 本身周期长 ， 注定很难快速做大规模 。

因此 ， 成功转型商业地产 ， 并受到市场青睐的房企凤毛麟角 。 前几年 ， 新城控股住宅加商业（经营吾悦广场）的模式 ， 备受投资人认可 。 19年新城老王出事之前 ， 公司市盈率维持在8倍 ， 比大部分房企估值高出30%以上 。
核心就在于市场看到 ， 通过商业地产开发 ， 新城可以由过往的纯开发型 ， 逐渐过渡到经营型 ， 这样就不用担心公司规模见顶收缩的问题了 ， 同时资本市场也愿意给其较高估值 。
但老王出事 ， 公司资金链出现问题 ， 投资者则开始对其失去信心 。 而龙湖这家过往市场关注度并不高的房企 ， 最近两年却不知不觉成为了追捧的对象 。
从股价表现来看 ， 最近两年在房企股价整体震荡下行的背景下 ， 龙湖股价却逆势持续上涨 ， 翻了一倍 。 截至10月19日市盈率更是高达12倍 ， 比行业内其他房企高出1倍以上 。
话说回来 ， 如果只是看经营模式 ， 龙湖和新城的并无差别 。 它们都主要是依靠商业综合体低价拿地 ， 开发的房子容易卖出溢价 ， 商业综合体自持运营 ， 逐渐转型成为一家商业地产公司 ， 降低对开发业务的依赖 。


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