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IPO早知道|70岁许荣茂迎第三家上市公司：世茂服务今日香港上市开盘跌近10％

IPO早知道|70岁许荣茂迎第三家上市公司：世茂服务今日香港上市开盘跌近10％
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“绿鞋前募资所得净额约为56.95亿港元 。 ”
本文为IPO早知道原创
作者｜苍穹
据IPO早知道消息 ， 世茂服务控股有限公司（以下简称“世茂服务”）于今日（10月30日）正式在港交所挂牌 ， 股票代码873 。 世茂服务开盘后股价小幅下跌 ， 最低跌至15.00港元 ， 较发行价16.60港元下跌9.64% 。 随即股价迎来小幅反弹 ， 截至9:45 ， 世贸服务股份股价为15.40港元 ， 市值约为382亿港元 。 中金公司和摩根士丹利担任联席保荐人 。
本次世茂服务共计售出5.882亿股 ， 其中包括3.529亿股新股和世茂集团的2.353亿股 。 根据29日公布的配售结果 ， 世茂服务厘定每股发行价为16.60港元 ， 介于14.8港元至17.2港元的招股区间高端；而在招股期间 ， 世茂服务的香港公开发售和国际发售均获大幅超额认购 ， 认购倍数分别为13.86倍、10.90倍；经扣除全球发售应付的包销费用及佣金以及估计开支后 ， 绿鞋前世茂服务募资所得款项净额约为56.95亿港元 。
随着世茂服务的上市钟声敲响 ， 许荣茂家族也在继世茂集团（00813.HK）、世茂股份（600823.SH）之后 ， 迎来第三个上市平台 。 世茂服务表示 ， IPO资金将有约65%用于扩大业务规模、约15%用于增加以用户和资产为核心的增值服务种类、约5%用于升级信息技术系统及智慧技术、约5%用于吸纳及培养人才以及约10%用作营运资金及其他一般企业用途 。
招股资料显示 ， 世茂服务成立于2005年 ， 历经15年的发展已将业务拓展至涵盖长三角地区、中西部地区、华南地区及环渤海经济圈 ， 现已成为中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商 。
按综合实力计 ， 2019年世茂服务获中指院评为「中国物业服务百强企业」第12位；按收入增长率计 ， 2018-2019年世茂服务在中国物业服务二十强企业中分别排名第3位；由于在管建筑面积、收入及利润迅速扩大及提升 ， 2019年世茂服务还获中指院认可为「中国物业服务百强成长性领先企业」之一 。
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世茂服务股权结构（来源：招股书）
而在今年5月 ， 红杉资本中国基金和腾讯以1.3亿美元、1.14亿美元投资世茂服务 ， 分别获得其5.33%及4.67%的股权 ， 也被视作对其发展前景的看好 。
扩规模进行时 ， 内生外拓双轮驱动
物管行业 ， 规模为大 。 同碧桂园服务（06098.HK）、保利物业（06049.HK）这类行业巨头相比 ， 世茂服务的体量并不算大 ， 但其通过承接关联方项目并积极进行外拓 ， 在近年来发展迅猛 。
2017-2019年世茂服务的合约建筑面积从4567.9万平方米增至1亿86.5万平方米 ， 复合年增长率为48.6%；同期在管建筑面积由4261.9万平方米增至6816.7万平方米 ， 复合年增长率为26.5% 。
【IPO早知道|70岁许荣茂迎第三家上市公司：世茂服务今日香港上市开盘跌近10％】截至2020年6月 ， 世茂服务的合约总建筑面积达1.26亿平方米 ， 覆盖中国26个省份108个城市 ， 并管理293项物业 ， 总在管建筑面积为8572万平方米 。 以此计算 ， 世茂服务合约在管比为146% ， 部分锁定未来增量基础 。
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世茂服务基本概况（来源：招股书）
拆分来看 ， 世茂服务物管项目来源于世茂集团及其合营及联营公司开发、独立第三方开发商开发两种类型 ， 仅以截至2020年6月为例 ， 其来自关联方项目面积为5324.9万平方米、来自第三方项目面积为3247.1万平方米 ， 分别占总在管面积的62%及38% 。
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世茂服务项目来源分布（来源：招股书）
作为世茂系的一员 ， 世茂服务与世茂集团建立长期稳定的合作 ， 并利用世茂集团的战略业务及地理扩张 。 因为世茂集团的业务重心位于一线、新一线及二线城市 ， 世茂服务也是复制这一路径 ， 其在该等城市的在管面积占比为70.8% 。
如果纯粹依赖关联方内生增长 ， 容易受限于地理位置和房地产政策影响 ， 世茂服务近两年不断加大外拓力度 。 2019年世茂服务收购海亮物业全部股权及泉州三远51%股权 ， 累计新增1613万平方米的在管面积；进入2020年以来 ， 世茂服务又先后收购广州粤泰全部股权、北京冠城全部股权、福晟生活服务51%股权、成都信谊67%股权以及浙大新宇51%股权 ， 再度增加超过1450万平方米的在管面积 。
世茂服务亦注重单个项目所产生的规模效应 。 截至2019年12月31日 ， 世茂服务的在管物业中 ， 在管建筑面积超过50万平方米的物业达41个 ， 占截至同日在管总建筑面积的55.9% 。 彼时世茂服务在管物业的平均规模约为37.04万平方米 ， 亦要高于中国房地产百强企业的行业平均值20.18万平方米 。
营收利润双增 ， 社区增值服务开路
地产步入下行时代 ， 增量房向着存量房转变 ， 物业管理服务的重要性逐渐凸显 。 在此情境之下 ， 各家物业公司亦迎来财务业绩的大爆发 ， 世茂服务无疑是其中最具典型的代表 。


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