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易德|易德资本解读三季度经济数据( 二 )



易德|易德资本解读三季度经济数据
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来源：国家统计局
从房地产开发资金来源看 ， 对个人按揭贷款和自筹资金的增长依赖度较高 ， 定金及预收款的增速提升也比较快 ， 而对国内贷款的依赖减弱 。 在融资政策趋于收紧的情况下 ， 房企加速推盘 ， 寻求通过销售回笼资金 ， 而对新开工趋于谨慎 ， 需要注意由此引发的房地产投资波动 。

易德|易德资本解读三季度经济数据
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从土地市场看“三道红线”政策影响
易德资本地产股权投资团队相关负责人进一步解读数据时表示 ， 房地产投资里土地投资是极为重要的一环 ， 反应到经济指标上即是政府土地出让金的收入、房地产开发商土地成交金额 。
2020年3-5月 ， 房地产土地市场的火热带动了房地产土地投资的快速增长 。 然而2020年6月后 ， 房地产市场略显秋意 ， 连续3月百城土地成交建面、均价呈下降趋势 。

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来源：平安证券研究所
今年6月百城成交土地建面已达2020年以来的最高值 ， 7-9月 ， 百城供应土地建面呈环比下降趋势 ， 但成交土地建面的下降趋势更为显著 。 无独有偶 ， 百城土地成交均价在6月达峰值 ， 随后总体呈缓慢下降趋势 。
土地市场的变化将从两方面产生影响 ， 其一 ， 土地是商品房的来源 ， 土地成交量的下降将导致商品房的供应量减少 ， 一旦供应出现短缺可能造成房价上涨 。
其二 ， 土地市场的变化将可能影响购房人群的预期 。 土地市场火热时 ， 如果一块土地的楼面地价高于周边在售房价 ， 会促使购房人群跑步进入购房市场 。 在相反情况下 ， 土地市场先行冷却 ， 相应地会造成购房人群的需求后延 。
监管政策的出台 ， 短期内让房企收缩战线 ， 房企拿地更为谨慎 ， 土地成交流拍率上升 ， 将加速房地产行业进入管理红利阶段 。
2020年9月份 ， 全国百城新建商品住宅供应量为7529万m2 ， 而成交量为5228万m2 ， 新增供应创下近10年的月度新高 。 这是一个重要信号 ， 虽然有金九银十的原因 ， 开发商普遍加大供应 ， 但更重要的原因还是“三道红线”带来的影响 ， 开发商普遍加速拿取预售许可证、加快现金回流、减少负债、降低经营风险 。
2020年1~9月份 ， 全国百城房价上涨11% ， 全国房价上涨7.2% 。 1~9月份全国平均房价为9989元/m2 ， 房价破万在即 ， 这是中国房价史上的标志性事件 。 在今年一季度 ， 受疫情影响 ， 中国房地产市场成交面积及成交持续低迷 ， 但随着疫情在全球范围内最先得到控制 ， 相对于消费、制造业及外贸 ， 房地产市场投资及销售率先回暖 ， 居民首选的保值增值手段还是房产 。 2020年全年房地产销售规模大概率突破去年的16万亿规模 。

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易德资本地产投资部执行董事钱卫一表示 ， 随着“三道红线”的稳步推行 ， 以及政府稳房价、稳地价、稳预期的政策持续落地 ， 未来房地产市场将会逐步见顶、市场趋于稳定 。 政策稳定即是最大的预期 ， 开发商可以合理的进行土地补仓 ， 不会出现大幅溢价拿地、“地王”频现 ， 出现“面粉贵于面包的情况”；老百姓也不用过度担心房价上涨过快而买不起房 ， 从而可以合理的将家庭支出支配到其他领域 ， 比如购物、旅游、教育等 。

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