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红刊财经|钜派、东兴等机构踩“坑”，福晟卖身自救失败，债券回售压力待考

采访人员|惠凯
在近几年楼市的精准调控下 ， 暴利的房企正面临资金收紧压力 ， 不少房企也因此出现了巨额债务违约情况 ， 福晟集团就是其中之一 ， 因其即将进入回售的18福晟02/03大概率走向违约 ， 这让钜派、东兴证券、光大信托等涉及其中的多家机构因此踩“坑” 。
福晟集团是一家典型的福建房企 ， 作风凌厉、扩张凶猛 ， 一度杀入行业30强 ， 但在规模高速扩张的同时 ， 其负债规模也随之大增 ， 最终在2019年底出现了现金流危机 。 有福晟债的持有机构透露 ， 对于即将进入回售的18福晟02/03 ， 福晟相关负责人直言 ， 既没有为兑付准备现金 ， 也不愿提供增信 ， 大概率将走向违约 。
除了债券 ， 福晟集团还通过信托和私募基金融资 。 其中 ， 著名财富管理公司钜派投资为福晟发行了多只基金 。 有钜派投资客户表示 ， 至今仍有30多亿元未能兑付 ， 且由于优质资产已被接盘方拿走 ， 剩余资产反复抵质押 ， 加之基金实为明股实债 ， 导致退出非常艰难 。
福晟集团冲击千亿失败
地产行业一直是中国经济的支柱产业 ， 但2019年以来 ， 因地产公司融资环节的收紧 ， 多家大型地产公司出现爆雷 ， 而福晟集团的快速崛起和跌落堪称缩影 。 福晟发家于福建 ， 近几年扩张势头迅猛 ， 2016年以来 ， 福晟集团拿地态度强烈 。 据克而瑞的数据 ， 2017年全年福晟新增土地货值达到3199亿元 ， 列房企新增货值榜单第七位 。 2018年 ， 时任福晟集团执行总裁的郭国强在公司成立25周年发布会上豪言称“2018年福晟将收购一个百强企业 。 ”福晟不仅要进入千亿级阵营 ， 而且要进入地产行业TOP30之内 。 郭国强当时表示 ， 福晟地产板块计划在2019~2020年分别实现销售目标900亿元、1300亿元 。 但到了2019年 ， 福晟集团却出现贷款逾期 ， 此前疯狂拿地埋下的债务危机终于爆发 。 从子公司福晟国际的股价变化看 ， 其从去年初的0.76港元跌至目前0.044港元 。
红刊财经|钜派、东兴等机构踩“坑”，福晟卖身自救失败，债券回售压力待考
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福晟国际近3年股价走势
福晟为何会出现债务危机？据大公国际评级报告显示 ， 2019年以来 ， 福晟管理层和董事会变动较大 ， 公司治理结构的动荡对经营产生了不利影响；公司债务集中在1~2年内到期 ， 短期偿付压力很大；公司其他应收款中关联方往来款占比较高 ， 存在较大资金占用 ， 资产流动性一般 。 对于福晟的未来 ， 大公国际的态度非常悲观：进入2019年后 ， 福晟地产业务已无新增拿地项目 ， 未来业务规模可能不具备可持续性 。
其实 ， 福晟集团的财务危机早有苗头 。 据公司财报 ， 2015~2019年 ， 福晟的总债务从期初的251亿元猛增至期末的707亿元 ， 增幅达180% ， 而同期的母公司所有者权益仅增长了约135%；福晟集团的速动比率常年小于1 ， 长期低于行业均值 ， 2018年时更跌至0.53 ， 显示出公司扣除存货后的流动资产质量下降明显 。 更为重要的是 ， 在公司积极扩张的同时 ， 其偿债能力亦出现恶化 ， 货币资金/流动负债数值由2015年的0.11下降至2019年的0.07 。 如果在以前的传统调控周期下 ， 高负债尚有回旋余地 ， 但随着近几年楼市的精准调控 ， 留给房企腾挪的空间越来越窄 ， 特别是今年“三条红线”政策的出台 ， 明显加大了高负债房企的资金压力 ， 债务爆雷或成常态 。
对于福晟的资质情况 ， 大公国际早先给出的评级长期为AA ， 其后又调降为AA 。 福晟至今也没公布2020年半年报 。 其在公告中坦承：“由于近期治理结构发生较大调整 ， 内部管理制度也在进行相应调整 ， 原有核心管理人员大量离职以及对半年报工作的复杂性预估不足 。 ”预计将在今年11月底才能披露半年报 。 可供佐证的是 ， 据子公司福晟国际公告 ， 今年以来已有行政总裁童文涛、CFO吴继红等多位高层离职 。
而福晟的核心人物——潘伟明 ， 也在爆雷后销声匿迹 。 2019年9月 ， 潘伟明不再任福晟国际董事会主席 。 其后债权人至今无法联系上潘伟明 。
债券集中到期
公司债兑付希望渺茫
据Wind ， 目前福晟集团的存续债券有10多只 ， 总额约为百亿元 ， 因大部分为私募债和ABS（资产担保证券） ， 因此保密性很强 。 福晟1优A(156738.SH)、福晟1优B(156739.SH)两只ABS都在2019年于上交所上市 ， 总规模为8.3亿元 ， 其中福晟1优A规模6.1亿、福晟1优B规模1.6亿 。 公开信息显示 ， ABS的主承销商和计划管理人是东亚前海证券 ， ABS的基础资产是福晟集团的房屋销售尾款 。
红刊财经|钜派、东兴等机构踩“坑”，福晟卖身自救失败，债券回售压力待考
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【红刊财经|钜派、东兴等机构踩“坑”，福晟卖身自救失败，债券回售压力待考】福晟集团发行债券(Wind)
《红周刊》采访人员从一家持有福晟债的机构处了解到 ， 今年8月底 ， 大公国际将福晟的信用评级下调为AA、展望负面 。 根据ABS发行条款 ， 该事件触发了计划说明书约定的“权利完善事件” ， 即福晟集团和东亚前海证券有义务在5个工作日内“指示购房人将基础资产项下购房尾款债权及其附属权益直接支付至专项计划账户” 。


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