红刊财经|钜派、东兴等机构踩“坑”，福晟卖身自救失败，债券回售压力待考( 三 )
“钜派在福晟上至今有32亿元无法收回！”钜派客户杨先生向《红周刊》采访人员透露 。 他解释说 ， 而且如福晟物业、福晟在广东的地皮等优质资产早已被合作方拿走 ， 剩下的资产又反复抵押 ， 融资规模早已超过抵押资产的市值 ， “因此 ， 项目处置非常困难 。 ”杨先生表示 ， 他购买的钜派·福晟基金是通过明股实债的形式参投 ， 承诺的年化收益在8%~9%之间 ， 因此福晟的实际债务可能远高于报表上的700亿负债 ， 估计在800亿~900亿元左右 。
比如前滩系列基金 ， 杨先生透露 ， 前滩的底层资产为办公楼 ， 福晟早已抵押给上海银行 ， 项目已完工并销售、但优先偿还了上海银行的13亿元贷款 ， “福晟自己又拿走了11亿 ， 结果现在就没有钱还钜派了” 。 大量投资人也曾赴钜派、福晟和福晟的合作方维权或寻求沟通 ， 效果一般 。
此前 ， 钜派已多次踩“坑” 。 借助于定增项目、私募基金行业在2015~2017年的火爆行情 ， 钜派当时发行了大量投资定增 ， 或明股实债的私募股权基金 ， 但2018年后普遍出现退出难 ， 乐视、科迪乳业、中弘股份、福晟集团、P2P平台亿百润等公司均有钜派的融资操作 。
接盘方坐视福晟局面恶化
为了摆脱困境 ， 福晟集团也在努力自救 。 2020年1月 ， 福晟集团和另一家地产巨头达成合作 。 合作方联合福晟召开品牌发布会 ， 收购福晟位于广东、福建等地的87个项目 。 彼时福晟董事长潘伟明表示：“福晟所拥有的旧改资产整体货值约有4000亿元” 。 这也被视为双赢之举 。
时间过去大半年 ， 双方合作结果如何？多位采访对象坦言 ， 接盘方仅对福晟的优质资产感兴趣 ， 对债务问题则持回避态度 。 “合作方对福晟的收购是承债式收购 。 ”前述持债机构的员工解释说 ， 但由于8月份房企融资“三条红线”监管新规出台 ， 该合作方这两年为冲规模、收购太多 ， 负债较高 ， 为避免触及红线 ， 只能急踩刹车 ， 自然也就不愿协助解决福晟的债务难题 。
8月发布的中报显示 ， 福晟此次合作方2020年上半年实现营业额645亿元、同比增长14%；股东应占核心利润62亿元 ， 同比增长16% 。 公司当期毛利率达30% 。 预计达成全年既定3000亿销售目标的难度不大 。 合作方股价则冲高回落 ， 年内跌幅约10% 。
“从行业角度看 ， 福晟在产品的影响力方面偏弱 。 ”对于福晟的资产价值 ， 知名地产分析师严跃进向《红周刊》采访人员指出 ， 其在福建和华南市场的地块项目价值较大 ， “一方面是福建土地市场的投资潜力大；另一方面合作方在华南市场的参与度也相对薄弱 ， 同时粤港澳大湾区本身也是一个大的亮点 。 ”
从快速扩张到爆雷 ， 这是去年以来不少房企 ， 和福晟集团同为多家闽系房企也走出了类似的“激进扩张→负债高企→爆雷”的路径 。
更深刻的影响来自于今年8月、央行等部”门明确了重点房企资金监测和融资管理规则 ， 被称为“三道红线” 。 该政策震动市场 。 如企业触及三道红线 ， 则有息负债不得再增加 。 对于后“三条红线”时代房企的发展策略 ， 知名地产分析师严跃进建议 ， 拿地方面 ， 需重点考虑后续融资压力；开发方面 ， 注重开发成本管控 。 财务方面 ， 适当增加各类股权融资 ， 才能避免债务压力失控 。 
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（文中提及个股仅为举例分析 ， 不做买卖建议 。 ）
（本文发表于10月31日《红周刊》）
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