格上私募圈|戳穿日本民宿骗局
【格上私募圈|戳穿日本民宿骗局】
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作者：一棵青木YFqingmu）
听说投资日本的房产很挣钱 ， 投资日本的民宿更挣钱 。
第一波宣传日本民宿的人是谁呢？
是一群币圈大佬 。
在国家严打各种虚拟币之后 ， 各种币圈大佬只能想另外一个办法挣钱 。
一帮人开始带人去东南亚购置房产 ， 一帮人开始带人去日本购置民宿 。
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民宿 ， 是一个包装好的骗局 。
因为民宿这东西 ， 说穿了就是把自己家收拾一下租给陌生人 。
这是酒店业的雏形和原始版 ， 而不是升级进化版 。
最原始最古老的酒店 ， 就是民宿 。
所以想靠民宿赚大钱纯属天方夜谭 ， 这东西永远比不上正规酒店 ， 没听说过一个行业越发展越倒退的 。
做的最好的民宿 ， 发展到最后 ， 就是酒店 。
当然 ， 这种新事物拿来忽悠中国人在日本买房 ， 还是很不错的 。
国内中介卖房 ， 收2%的佣金 ， 被很多人骂黑心 。
但是卖日本的民宿就不一样了 ， 开发商给到国内渠道公司的费用高达10~12% ， 简直就是横财 。
他们说 ， 在日本投资民宿 ， 租金年回报率在10~13% ， 还能享受房产增值 ， 非常划算 。
当初 ， 这个数字纯属吹牛 ， 日本的实际租金回报率 ， 在5~6%之间 。
但这个数据还是很高啊 ， 远远高于国内 。
虽然被人忽悠了去日本投资民宿 ， 那也不算亏啊 ， 最差也有5~6% ， 可以了 。
那你有没有想过 ， 为什么日本的房子日本人自己不买 ， 非把这种无脑赚钱的机会留给你？
很多人梦想着自己去日本买一套房产后 ， 直接甩给当地的公司委托代理 ， 然后人就可以坐在中国不断的收钱了 。
简直是想得美 。
先谈谈这个租金回报 。
满租一年的收益确实有5~6% ， 但你绝不可能满租 ， 再牛的代理公司也做不到 。
一年能累计租出去9~10个月 ， 就是最顶级的成绩了 ， 这样你的租金收益就只有4~5%了 。
然后 ， 你的租金收益要扣除掉物业费+托管公司管理费+房地产税+租金所得税+各种杂税 。
尤其是托管公司的管理费和房地产税 ， 这两个很重 ， 分别都是1%以上 。
所以这么多成本加在一起 ， 至少2%起步
这样你的收益就只有2~3%了 ， 但这并没有结束 。
日本大多数房子 ， 都是一户建 ， 也就是小别墅 。
是不是听起来很高大上?而且土地还是私有的 ， 只要你每年缴纳房地产税就可以了 。
但这种房子有一个问题 ， 折旧费特别离谱 。
每到一定的年限 ， 就要大翻修一次 ， 否则就无法居住 。
最多50年 ， 你就得翻修 ， 如果是木制的 ， 那最多撑30年 。
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也就是说 ， 每年的折旧费 ， 你得留个2%出来 ， 不然等房屋破旧时你就得向银行贷款了 。
这么算下来 ， 每 年的收益 ， 就只剩下0~1%了 ， 还得负担风险 。
是不是算错了 ， 故意夸大了成本 ， 在自己负担投资风险的前提下 ， 怎么可能就到手0~1%这么点钱 。
没算错 ， 要不然你以为为什么日本人不买 ， 非把这个房子留给你这个外国人 。
如果你还是算不过这笔帐 ， 没关系 ， 我们算一个更简单的 。
日本人的钱都拿去干嘛了？
都拿去买日本国债了 。
日本的国债票面利率已经低到了0.1% ， 但依然有大量的资金抢购 ， 而且全是日本国内的资金 ， 外国人几乎没有 。
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