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丁祖昱评楼市|市场仍不容乐观！，百强房企“银十”环比微降3.9％

丁祖昱评楼市|市场仍不容乐观！，百强房企“银十”环比微降3.9％
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受疫情影响 ， 百强房企销售业绩在4月同比转正后 ， 至8月迅速“回血” ， 9月“三道红线”资管新规试行 ， 房企拿地、开发、销售节奏都受到较大的影响 ， 市场渐有走弱迹象 ， 10月房地产市场进一步降温 。
10月 ， TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元 ， 单月业绩环比下降3.9% ， 同比仍增长25.2%；全口径销售金额环比下降3.6%至12847.3亿元 。 由于去化已成第一要务 ， 房企把握“双节”销售窗口期 ， 积极推货去化 ， 但龙头房企与其他房企之间的效果分化加剧 ， 4家龙头房企销售环比增长3.2% ， 其他百强销售业绩环比下降6.1% 。
从整体来看 ， 9、10两月市场的实际去化率水平不尽如人意 ， 四季度房企去化仍然压力较大 ， 预计年底房地产市场仍不容乐观 ， 成交即使有回升 ， 幅度也将有限 。
鉴于房企已进入年底冲刺阶段 ， 受资管新规“三条红线”影响 ， 房企融资端进一步收紧、资金面受压 ， 未来两个月将面临降负债与促增长双重挑战 ， 需注重开源、节流并举 。 现有市场环境将更加考验房企运营管控能力与周转效率 ， 同时销售端加紧抢收业绩、促回款 ， 投资层面放缓拿地节奏、投资力度减轻将成为主旋律 。
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01
单月环比微降 ， 同比仍增25.2%
10月 ， TOP100房企全口径销售金额与操盘金额环比均有所下降 。 百强房企销售操盘金额11440.7亿元 ， 单月业绩同比增长25.2% ， 环比下降3.9% ， 其中 ， 4家龙头房企销售环比增长3.2% ， 但其余百强销售业绩环比下降6.1% ， 分化加剧 。 全口径销售金额12847.3亿元 ， 单月同比增21.5% ， 环比下降3.6% 。
从累计销售金额来看 ， 1-10月房企全口径销售金额达到99359.2亿元 ， 逼近10万亿元 ， 操盘金额累计达到87467.1亿元 ， 同比增长11.1% 。
整体来看 ， 三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是得益于年内销售和供货节奏后移 ， 供应量显著提升 。 但下半年特别是9月和10月的去化率水平走低 ， 四季度房企去化仍然承压 。
表：2020年1-10月
百强房企业绩表现及同比变动（亿元）
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数据来源：CRIC
图：2020年1-10月
百强房企单月销售操盘金额及同比变动（亿元）
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数据来源：CRIC
02
8成房企业绩同比提升
从企业业绩表现来看 ， 2020年10月 ， TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升 。 截至10月末 ， 已有超8成房企累计业绩超过去年同期 ， 实现同比增长 。
尤其国庆、中秋双节期间 ， 部分规模房企积极把握销售窗口期 ， 在营销端持续发力 。 以恒大为例 ， 其推出集团层面大规模力度强的折扣营销 ， 仅“十一”假期期间销售额就达到600亿元左右 ， 10月整体实现全口径业绩规模超1000亿元 ， 单月同比增长11.4% 。
【丁祖昱评楼市|市场仍不容乐观！，百强房企“银十”环比微降3.9％】富力集团率先入驻房产电商平台“天猫好房” ， 借助平台力量推广 ， “十一”期间仅在天猫好房平台就实现56亿元销售金额 。 此外 ， 本月保利、绿城、世茂、金地、招商、金茂、中南、阳光城、金科、龙光等房企销售表现较为突出 ， 单月业绩规模同比提升显著 。
表：2020年1-10月
全口径销售TOP10房企业绩表现（亿元）
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数据来源：CRIC、企业公告
03
各梯队操盘金额门槛提升超10%
2020年1-10月 ， 百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升 ， 规模房企竞争优势凸显 。
具体来看 ， TOP10房企操盘金额门槛达到1825.9亿元 ， 同比增幅达11.8% 。 TOP30和TOP50房企操盘金额门槛也分别提升13.4%和10.9%至796.4亿元和478.6亿元 。
截至10月末 ， TOP100房企操盘金额门槛达到170.8亿元 ， 门槛增速为10.1% ， 较去年同期也有明显提升 。
图：2020年1-10月百强房企销售操盘金额
入榜门槛及同比变动（亿元）
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数据来源：CRIC
04
一线城市成交全线下滑至21%
10月 ， 房地产市场进一步降温 。
克而瑞研究中心监测的30个重点城市商品住宅累计成交面积环比再降7% ， 跌幅渐有扩大的趋势 ， 但受去年同期较低基数影响 ， 同比仍增长13% 。
具体而言 ， 一线城市成交全线下滑 ， 环比下降21% ， 同比仍增长34% 。 其中 ， 北京成交明显缩量 ， 环比跌幅超40% ， 同比也由升转降 ， 虽然供货紧缺产生一定影响 ， 但市场走弱迹象不言而喻 。 上海、广州和深圳市场热度不减 ， 尽管成交高位回落 ， 但并未明显失速 ， 环比跌幅都在15%左右 ， 同比涨幅皆超30% 。


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