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土地|中国人民大学严金明：土地要素市场化改革 要完成五大任务( 二 )


首先 ， 应当适度放开对于宅基地的法律法规限制 ， 如修改《民法典》第三百九十九条等关于宅基地限制的法律条文 ， 加强宅基地使用权权能 ， 分阶段放开宅基地土地流转制约 ， 推进宅基地财产权利显化 。
其次 ， 要循序渐进 ， 分类精准施策 ， 分时审慎推进相关改革 。
在乡村社会保障未能完全健全时 ， 应彰显宅基地的资格权 ， 突出显化土地要素的福利保障属性 ， 此时农村土地要素市场化程度相对偏低 。
进一步 ， 可以考虑在部分条件成熟、需求旺盛的地区设定农村房屋居住权 ， 结合宅基地“三权分置”改革逐步实现宅基地权能加强和流转实现 。
最后 ， 随着社会多元福利保障的完善和城乡统一建设用地市场建设时机的逐步成熟 ， 可以考虑实行“四放开” ， 即购买对象放开、购买区域放开、购买价格放开、购买数量放开 ， 全社会均可按市场交易原则获得宅基地使用权利 ， 并在符合规划用途的前提下使用并获得收益 。
换言之 ， 未来在乡村充分发展、实现充分社会保障的基础上 ， 可按照平等保护各类产权的原则 ， 结合居住权的设定 ， 逐步赋予包括宅基地完整的用益物权 ， 实现“同地、同权、同价” 。
《21世纪》：近日 ， 自然资源部发布了《土地征收“成片开发”标准（试行）》（征求意见稿） 。 对于这个土地征收制度改革中争议最多的难题 ， 你有什么建议？
严金明：对于征地制度而言 ， 2020年新《土地管理法》改变了传统的“统一年产值征地补偿标准” ， 在第四十八条明确提出“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定” 。
首先 ， 就成片开发标准制定而言 ， 应当结合地方需求和特点 ， 因地制宜地界定实际内涵、确定最小和最大规模 ， 不能一刀切地完全排除经营需要 ， 也不能一刀切地制定公益占比、投资额、容积率、密度等指标限制 。
其次 ， 通过进一步提高区片综合地价的科学性和合理性 ， 能够形成相对较为统一的参考标准 ， 相对缩小征地补偿两级分化差距 。
其中 ， 可继续探索股权化处置征收补偿 。 通过补偿权兑换为抽象的财产权 ， 不仅克服了安置、现金等补偿分配方式的局限性 ， 帮助农民实现补偿利益的长远资本化 ， 也降低了征地的现金流资金压力 ， 相对更有利于助推配置市场化、资产权益化、利益共同化和收益长期化 。
最后 ， 从试点情况分析 ， 不管是试点地区集体土地以何种途径入市 ， 总体而言流转所获土地增值收益均超过征收所得收益 。 如果土地供应转为以集体经营性建设用地入市为主 ， 农民集体收益可能显著增加 ， 地方政府收益可能将明显减少 ， 从而导致征地难度增加 ， 容易产生新的矛盾 。 因此 ， 要统筹兼顾土地征收与集体经营性建设用地入市中 ， 国家、农民集体和农民的收益分配 ， 根据不同的社会经济发展阶段 ， 适当平衡流转和征收的土地收益 。
（作者：宋兴国,蒋莎莎 编辑：李博）
（责任编辑：张洋 HN080）


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