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商业|来有庆与观点对话：金融街资产 十字路口的观察者( 二 )


他认为 ， 一个商业项目要做好非常不容易 ， 除了先天的定位、选址等条件 ， 还需要后天的运营 。 如果没有很清晰、很好的先天条件 ， 光是靠后天努力是没有机会的；但有很好的先天条件 ， 没有后天的努力也是没办法成功的 。
在他看来 ， 后天的努力就是商场的运营 ， 运营要从消费者的角度出发 ， 重点和难点是如何与消费者和顾客产生黏性 。
回看中国商业地产的发展历程 ， 不同的时期 ， 运营策略也不断在改变 。 传统的百货时期主要以商品零售为主 ， 运营管理是多楼层联动 ， 更加深入一些 。 而购物中心模式 ， 更多是物业的出租模式 ， 管理上更弱一点 。
如今 ， 中国商业地产进入了一个新的时期 ， 而商业的运营也要与时俱进 。 来有庆认为 ， 当下的运营模式更像是百货和购物中心结合的模式 。
“一方面 ， 商业运营商要像做传统百货那样 ， 细致到每个商家的SKU、促销模式、售货人员的管理 。 ”他提到 ， 对金融街购物中心而言 ， 最核心的指标是每一个商店的销售额、客流量 ， 这样就会促使运营人员和商家紧密沟通 。
“另一方面 ， 运营者要结合商家、消费者的情况做好宣传 ， 更多地让消费者、顾客对购物中心产生粘性 。 ”
来有庆以当下消费者的习惯转变为例 ， 向我们介绍了金融街目前在运营方面做出的尝试 。 他提到 ， 顾客获取产品的渠道越来越线上化 ， 而金融街购物中心也随着时代的发展逐步建立了网站、微博、微信公众号 ， 现在也开发了自己的APP、微信小程序等等 ， 希望通过这种软环境、虚拟环境的功能 ， 跟消费者日常的消费习惯紧密绑定 。
“网络和数字化是大趋势 ， 所以我们首先得有正确认识 ， 这是不可逆转的” ， 在他眼中 ， 网络是一个非常好的营销手段和工作 ， 虽然不能取代实体商业 ， 但作为运营商而言 ， 要考虑的是如何让线上的优势更好地服务实体商业 。
时代在改变 ， 购物中心的形势也在改变 ， 运营自然也在改变 ， 话到一半 ， 来有庆似乎想起了什么 ， 若有所思地回忆起来 。
“我问她商业应该怎么做 ， 她说你记住一点 ， 商业永远不变的就是变化 。 ”他想起此前和领导交流的场景 ， 笑着对我们说 。
“我觉得他说的是非常正确的 ， 商业就是不停地在改变的 ， 不停在创新的 ， 商业是最接近人的日常消费的 ， 这个变化是最快的 ， 所以我们能理解 ， 然后学懂 ， 再做自己的调整 ， 这样才能活下来 。 ”
以下为观点地产新媒体对北京金融街资产管理有限公司常务副总经理、商业事业部总经理、北京金融街购物中心有限公司执行董事来有庆先生的专访实录：
观点地产新媒体：疫情后 ， 面对艰难的外部环境和政策变化 ， 国内商业地产的发展会发生什么改变？曾经存在的同质化与泡沫化现象 ， 会有变化吗？
来有庆：疫情对商业市场本身打击是最直接的 ， 商业地产跟日常人们的日常生活息息相关 ， 因此在所有的房地产领域里 ， 商业地产受到的影响是最大的 ， 但是随着疫情的控制 ， 它恢复也是最快的 。
疫情对商业的影响最典型的就是进一步促进了线上的发展 ， 无论是直播、购物还是互动 ， 这一块进一步增加了 ， 对实体商业的影响是深远的 。
但是大多数的商业还是可以再努力发展新的方向 ， 不断地调整和改变他们的业态组合 。 反过来说 ， 确实行业的生存环境和生存空间越来越小 ， 竞争越来越趋激烈 ， 这是大趋势 ， 你只能不断地改变、不断地调整自我 ， 这也不是坏事 ， 你要想做强 ， 只有在充分的市场竞争情况下练你的内功 ， 把自己的本事提高 ， 这样才是长远发展的道路 。
观点地产新媒体：全球疫情蔓延情况下 ， 消费开始转向内需 ， 您认为商业地产企业是否能够抓住这一机遇？同时 ， 由海外流回来的需求普遍有着更高的要求 ， 怎么看国内消费需求升级与改变的现状？


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