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长租公寓|自如租户突遭解约 长租公寓头部玩家难逃亏损( 二 )


越来越“重”的租赁平台
相较往年 ， 今年疫情出现后 ， 北京、上海、杭州、武汉等长租公寓就频繁出现“租金涨幅近30%” ， 租金贷、打隔断、抬房租引发住建局约谈 ， 小长租公寓平台卷款跑路等 。
以深圳为例 ， 仅10月以来 ， 就接连出现小鹰公寓、城城找房、美居公寓爆雷事件 。 创下“最快爆雷”公寓纪录的美居公寓 ， 从收房入住到引发业主租客维权 ， 前后不到两个月 。
此前前往美居公寓办公地深圳市南山区田厦国际中心维权的王先生等数名业主告诉第一财经采访人员 ， 美居公寓出具三方解约协议 ， 却丝毫不提对业主及租客违约金的处理条款 ， 针对如此霸王条款 ， 包括王先生在内的多位人士 ， 均表示实在让人无法接受 。
包括刘小玲在内的多名自如租客都表达了与王先生类似的感受 。
由于长租公寓业主、托管公司、租客等相关方在基于事实租赁关系和委托关系理解角度的不同 ， 围绕长租公寓爆雷 ， 租客和业主各自承担的责任边界 ， 在业内一直有争议 。
实际执行中 ， 各地的具体标准也存在差异 。 早前就有深圳住建局人士就长租公寓平台爆雷事件向第一财经采访人员言及这一管理痛点并直言 ， “长租公寓存在的结构性问题 ， 业主和租客往往是弱势方 。 即便胜诉 ， 实际中大多也难逃追偿周期长、利益关系复杂等问题 。 ”平台的强势地位及较难预期的风险 ， 业主和租客除了小心甄别平台 ， 理性维权的被动应对举措 ， 似乎很难找到合宜的解决方案 。
回看长租公寓这几年的发展进程 ， 自2014年“租售并举”制度获监管意志支持后 ， 租赁市场快速发展 。 尤其是2018年前后 ， 长租公寓企业更是将规模扩张用到极致 ， 大肆跑马圈地 。 有自如管家人士直言 ， 竞争激烈的2017年 ， 长租公寓头部企业在核心城市不惜以高于中小平台40%左右的价钱去争抢房源 。
自如高价拿房、标准化改造带来的“重成本” ， 有助于推高租金 。 但对应的另一面是 ， 市场走向并不足以持续支撑这种增长预期 。
以深圳为例 ， 乐有家研究中心数据显示 ，2020年上半年 ， 深圳租赁市场成交量环比及同比跌幅都超过了20% 。 北京、上海等租赁市场景气度甚至难敌深圳 ， 在近一两年内处于整体下行态势 。
究其根源 ， 整个行业高收低租、短债长投的运作模式 ， 需要借助规模扩张、租客扩张、租金上涨助推 ， 才有望持续良性运作 。 但凡遭遇租赁市场下行 ， 租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等 ， 便会产生平台与业主、租客之间的利益博弈 。 这种博弈机制下 ， 滋生出各种违法违规行为 。
前景存分歧
与前几年站在政策风口 ， 长租市场火热不同 ， 近一年来 ， 长租公寓企业屡陷投诉泥淖 ， 盈利状况并不乐观 。
已上市的长租公寓品牌 ， 无一例外都在亏损 。 青客公寓2017~2019财年分别录得亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元 。 同期 ， 蛋壳公寓分别录得亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元 。
今年受疫情冲击 ， 房屋租赁市场受到较大冲击 。 贝壳研究院数据显示 ， 租房平均成交周期骤升至70天以上 ， 导致业主租金收入降低 。 另一方面 ， 人力、物资等各项运营成本均在提升 ， 尤其是占比最大的租金成本高于市场平均水平 。
有头部租赁平台不愿透露姓名的负责人士告诉第一财经采访人员 ， 前期收房时对于房源的评估价格较高 ， 但是因为疫情及外部租赁环境变化 ， 租金市场下行 。 该负责人士进一步介绍道 ， 即便疫情过后 ， 不少长租公寓企业旗下一些规模较小或者老旧的小区仍有很多房子租不出去 ， 经营状况有受到影响 。
外部可查询的信息显示 ， 自如仅2015~2017年累计亏损近13亿元 。 对于最新的财务状况 ， 自如向第一财经表示 ， “公司一直坚持稳健经营 ， 虽然整体上会受到影响 ， 但相比其他行业和企业 ， 经营情况可控 。 ”


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