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权益|招商蛇口再次转让子公司，负债表面靓丽少数权益背后有“猫腻”？


权益|招商蛇口再次转让子公司，负债表面靓丽少数权益背后有“猫腻”？
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作者：丁一
出品：全球财说
2020年招商蛇口（001979. SZ）流年不利 ， 净利腰斩、增资失败、渡让股权等新闻层出不穷 。
11月3日 ， 北京产权交易所的披露中 ， 再度出现了招商蛇口的消息 。
接连“卖子” 意欲何为？ 据最新披露 ， 招商蛇口拟转让深圳市商启置业有限公司49%股权 ， 转让底价为26.02亿元 。
公开资料显示 ， 深圳商启置业成立于2015年10月26日 ， 注册资本约6122.45万元 。 深圳市集宇发展有限公司持股51% ， 招商蛇口持股49% 。
截止2020年9月30日 ， 商启置业营业收入22.39万元 ， 营业利润-1.49万元 ， 资产总计25.61亿元 ， 负债总计23.79万元 。

权益|招商蛇口再次转让子公司，负债表面靓丽少数权益背后有“猫腻”？
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图片来源：北京产权交易所
《全球财说》发现 ， 此次出售标的深圳市商启置业有限公司的51%持股股东背后则是中集集团（000039. SZ）旗下的中集产城 ， 以及碧桂园（02007. HK） 。
就在此前一日即11月2日 ， 招商蛇口刚刚拟转让深圳太子湾商储置业100%股权及2.38亿元债权 ， 转让底价约10.98亿元 。
北京产权交易所信息显示 ， 深圳市太子湾商储置业有限公司注册资本1.4亿元 ， 截至2020年8月31日 ， 营业收入为0 ， 营业利润为-21.48万元 ， 资产总计3.04亿元 ， 负债合计1.64亿元 。
然而 ， 这只是冰山一角 。 进入2020年下半年 ， 招商蛇口便通过转让、增资等方式频繁“卖子” ， 先后挂牌转让旗下公司股权及资产 ， 9月份更是在9天内4次转让 。
其中包括广州金山谷创意园区项目、招盛阁置业、明华（蛇口）海员服务公司、深圳市乐艺置业有限公司等 。
上述转让资产中 ， 包括商业物业经营管理类、酒店经营类、房地产开发类 。 2020年半年报中详细披露了广州金山谷创意园区项目的情况 。
9月13日 ， 招商蛇口控股子公司下属间接全资子公司将金山谷创意园区5栋办公楼与1栋酒店出售给招商局仁和养老投资有限公司 ， 交易金额为5.27亿元 。
公开资料显示 ， 广州金山谷项目于2015年9月开工 ， 预计总投资额达到5.1亿元 。 截至2020年6月30日 ， 可租售面积33.91万平方米 ， 累计竣工面积28.78万平方米 ， 然而本年签约面积仅为1.48万平方米 ， 本年结转面积为1.54万平方米 ， 不甚理想 。

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图片来源：招商蛇口2020年半年报
此外 ， 2020年招商蛇口转让旗下子公司沈阳金道汇通房地产 ， 并通过增资方式出让长沙、西安、佛山、嘉兴等4处项目股权 。
增收不增利 扣非净利腰斩 少数股东权益存“猫腻”？ 原因为何？下降的业绩、高企的负债、紧绷的现金流 ， 便是根本 。
2020年三季报显示 ， 招商蛇口前三季度的营业收入为501.17亿元 ， 同比增长96.21%；归属净利润为21.91亿元 ， 同比下降56.69%；扣非净利润为20.97亿元 ， 同比下降58.11% 。
虽然营业收入增长喜人 ， 但陷入了增收不增利且净利腰斩的尴尬局面 。
招商蛇口称 ， 净利润的减少主要源于受结转结构影响 ， 社区业务毛利率同比下降；减免租金等措施 ， 导致园区业务利润同比下降；同时 ， 上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元 。
由此可见 ， 招商蛇口对于“卖子自救”已经轻车熟路 ， 但是转让子公司所带来的收益不具有持续性 ， 同时也是自损八百的做法 ， 这样的情况何时才能得到彻底改变？
《全球财说》注意到 ， 2020年前三季度招商蛇口的投资收益为7.63亿元 ， 而该项收益2019年同期高达48.19亿元 。


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