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上市|“拿地王”融信分拆物业赴港上市

“‘三道红线’之下 ， 部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法 ， 无论物管板块是否已经准备好独立运营 ， 都急于上市募集资金 。 ”
11月3日晚 ， 融信中国旗下物业公司融信服务在港交所递交了上市申请 。
招股书显示 ， 截至2020年6月30日 ， 融信服务有100个在管项目和81个已签约管理但尚未交付的项目 ， 在管总建筑面积约1700万平方米 ， 总签约建筑面积约3430万平方米 。
同期 ， 融信服务实现收入3.18亿元 ， 毛利9363万元 ， 毛利率29.4%；归属股东净利润3836万元 。
【上市|“拿地王”融信分拆物业赴港上市】尽管分拆物业板块上市是各大地产公司一直在做的事情 ， 但很明显的是 ， 当前这个节点下 ， 资本市场对物业股的热情现出了消退迹象 。
这在10月份登陆港股的4支物业股身上得到了明显表现 。
10月19日 ， 卓越商企服务挂牌上市 ， 首日收盘价报11港元 ， 较发行价10.68港元高约3% ， 但此后几个交易日里 ， 其股价震荡走低 ， 截至10月27日收盘 ， 其已跌破发行价 。
在这期间 ， 第一服务于10月22日上市 ， 当日收盘报1.76港元 ， 较发行价2.4港元跌去26.67% 。 物业股的风向出现转变 。
10月30日 ， 合景悠活和世茂服务业同日敲钟 。 合景悠活上市当日破发 ， 发以22.94%的跌幅惨淡收盘 ， 而世茂服务盘中一度跌破16.6港元的发行价 ， 最终勉强维持住了发行价 。
但仅在第二个交易日 ， 11月2日 ， 世茂服务收盘报16.5港元 ， 跌破发行价 。 同日 ， 第一服务、合景悠活分别报收1.39港元、5.97港元 ， 较发行价分别下跌43.5%、24.3% 。
事实上 ， 不只是新股破发 ， 物业板块近期也出现了明显的调整 。
克而瑞统计数据显示 ， 今年以来至10月30日 ， 34家物业股平均涨幅为30% ， 平均涨幅有所收窄；其中 ， 9月单月 ， 30家物业股的跌幅约为10% ， 其中13家跌幅在10%以上 。
10月份登陆资本市场的上述4支物业股中 ， 除第一服务在管面积小于融信服务外 ， 卓越商企服务、合景悠活、世茂服务的在管面积分别为2580万平方米、2220万平米、1.018亿平方米 。
中指研究院数据显示 ， 2020中国物业服务百强企业的平均管理面积为4279万平方米 。 融信服务目前的在管面积明显低于这一水平 。
上市|“拿地王”融信分拆物业赴港上市
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于是 ， 在当前接连几只物业新股破发 ， 还有包括融创服务、恒大物业、金科服务、华润万象生活等大型物业企业候场的情况下 ， 融信服务依然递交了上市申请 ， 融信中国分拆物业板块上市的需求显得很迫切 。
“分拆上市的目的是扩大融资渠道 。 ”有资深市场人士向采访人员分析 ， 对母公司来说 ， 不管怎么样 ， 分拆上市都是利好 。
中信证券(600030,股吧)地产业分析师在研报中明确表示 ， “三道红线”之下 ， 部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法 ， 无论物管板块是否已经准备好独立运营 ， 都急于上市募集资金 。
诸葛找房数据中心分析师陈霄也向采访人员表示 ， 除了物业板块本身具备长期增长潜力之外 ， 融信本身利润下滑 ， 负债率攀升 ， 在“三道红线”新规压顶之下 ， 分拆物业板块上市对于其来说也可以拓宽融资渠道 ， 达到降低母公司负债率的目的 。
事实上 ， 融信中国今年上半年的表现确实颇不理想 。

中报显示 ， 融信中国净负债率较2019年末的70%上涨了21个百分点至91%；现金短债比约为1.7 ， 较2019年末的1.83下滑了0.13；而剔除预收款后的资产负债率为73.8% 。
以中报数据来看 ， 目前融信中国只踩中一条红线 ， 不过净负债率与现金短债比两项指标却仍在向着红线的方向滑去 。
这一趋势下 ， 融信中国今年还是选择在火热的长三角“抢地” 。


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