江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

三季度|房企三季度如何降杠杆：增回款、少拿地、卖股权( 二 )


据开源证券统计 ， 截至2020年三季度末 ， A股房地产板块剔除预收（合同负债）后的资产负债率为72.1% ， 同比下降0.3个百分点 。 龙头公司、物业及后服务公司分别同比分别下降1.2、1.3个百分点；净负债率为90.3% ， 同比下降9.0个百分点；龙头公司、物业及后服务公司分别下降16.1、提升5.5点 。 也即 ， 龙头公司对杠杆水平控制最为严格 ， 且在持续下降 。
有地产分析师表示 ， 不管是融资收紧导致的被动降杠杆 ， 还是房企基于景气度判断的主动降杠杆 ， 未来相当长的一段时间内 ， 多数房企都走在降财务杠杆的路上 ， 直接的财务表现就是有息负债的增速低于企业销售和业绩的增速 。 随着ROE对财务杠杆依赖程度的降低 ， 房企有望迎来价值重估 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 三道红线是后续房企和行业需要注意的一个红线 ， 所以降低杠杆减少对负债的依赖是核心内容 。 从实际过程看 ， 此类杠杆的降低也说明市场各参与主体做了调整 。
地产融资趋紧
“三条红线”落地的脚步在加速 ， 范围也有望扩大 。
据悉 ， 10月末监管加大对地产商的监管力度 ， 要求部分开发商按月披露财务明细 ， 包括恒大、融创、万科等12家房企每月15日上报融资、负债总额及业务数据明细 。
央行金融市场司副司长彭立峰在2020年第三季度金融统计数据新闻发布会上说 ， 下一步 ， 我们将会同住建部和其他相关部门 ， 跟踪评估执行效果 ， 不断完善规则 ， 稳步扩大适用范围 。
随着房地产降杠杆进程 ， 来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张 。
11月5日 ， 一位大行华南分红地产金融部门人士表示 ， 受房地产金融调控影响 ， “三条红线”试点后 ， 该行对房地产企业的贷款有所收紧 ， 在额度上进行了控制 。 此外 ， 有银行人士表示 ， 四季度开发贷呈收紧趋势 。 房地产融资“三条红线”明确后 ， 银行的房地产开发贷收紧将主要通过限额管理方式进行 ， 总行也要求对项目“好中选优” 。
21世纪经济报道9月末曾独家报道 ， 监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模 。 一位大行人士表示 ， 监管年初就有要求 ， 本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例 ， 这一比例或为30%左右 。
11月5日 ， 采访人员独家获悉 ， 银保监会近日向各大银行、股份制银行通报信用卡业务检查发现主要问题 。 在信用卡分期资金流向管控方面 ， 监管要求重点加强大额透支和现金分期等业务的资金流向管控 ， 及时收集有效资金使用凭证 ， 严防资金违规流入房地产市场及其他非消费领域 。
根据中国人民银行10月30日发布的2020年三季度金融机构贷款投向统计报告 ， 房地产贷款增速持续回落 。 三季度末 ， 人民币房地产贷款余额48.83万亿元 ， 同比增长12.8% ， 比上季末下降0.3个百分点 ， 连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元 ， 占同期各项贷款增量的27.2% ， 比上年全年水平低6.8个百分点 。
严跃进表示 ， “三条红线”后 ， 银行本身也会开始注意做管控 ， 房企本身也会做调整 ， 尤其是在高价拿地等方面会趋于保守 。 所以这都是值得肯定的地方 ， 后续降杠杆的动作将有助于房地产市场的更好发展 。
银行之外 ， 银保监会信托部近期下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》 ， 要求继续严控房地产信托规模 ， 强化房地产信托穿透监管 ， 严禁为资金违规流入房地产市场提供通道 。 此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况 ， 银保监会要求各银保监局于11月30日前将排查情况上报 。
房企降杠杆术
随着降杠杆步伐 ， 房地产行业出现了之前少有的发债猛增 ， 但投资额大降的情况 。
有业内人士指出 ， 房地产杠杆的方式包括加快销售、减少拿地、变卖资产、寻求股权融资、甚至资产包流转等方式 。


推荐阅读


上一篇：消费城市|前三季度十大消费城市大洗牌：重庆跃居第三

下一篇：豪宅|疫情当下迈阿密现1900万美元楼王 美国豪宅为何逆周期大卖