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财务|房企财务新挑战：降债、出表与从业危机

财务|房企财务新挑战：降债、出表与从业危机
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经济观察网 采访人员 陈博 仕通人才董事长王钺近期与一些房企财务高管交流发现 ， 在普遍以降杠杆为首要目标的背景下 ， 财务岗工作任务倍增 ， 压力、焦虑等成为伴随这个群体的普遍特征 。 “降负债难度加大 ， 还要拓展融资渠道 ， 大家都如履薄冰 ， 少不了焦虑 。 ”
8月底 ， 来自“三道红线”监管要求席卷房地产行业 ， 过往依赖财务杠杆追求规模扩张的房地产企业 ， 开始艰难启动降杠杆、降负债行动 ， 行业变革投射出来的第一束灯光照耀在财务岗位上 。
房企财务职能囊括财务与投融资两条线 ， 财务包括核算、总账、分析、税务、内控、报表、成本、费用等内容；投融资口主要负责融资、结算、往来款、贷后管理、资本、投资等工作 。
上海索乐企业管理咨询有限公司总经理聂勇钢发现一个新趋势 ， 以往 ， 多数房企的投融资作为财务总分管的领域存在 ， “三道红线”监管要求提出后 ， 部分房企的投融资提升到与财务平行的级别 。
面临同样压力和焦虑的还有投融资从业者 ， 最近两个月里 ， 房企投融资领域人事换防动作频繁 。 一方面新监管对资金管理提出更大挑战 ， 行业对资金口人才需求上升；另一方面这种挑战促使专业人才结构性流动频次加快 。
降负债
11月4日 ， 在一家TOP30房企华南区域负责资金管理的廖明到23点才下班 ， 近一段时间来 ， 这样的工作的逐步变成常态 ， 经过两个多月的适应 ， 他对于这样的工作节奏已经习以为常 。
工作强度加大源于融资监管收紧 。 8月底 ， 住建部和央行召集部分房企召开座谈会 ， 提出“三道红线” ， 即剔除预收款后负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1 。
廖明所在公司踩中其中两条红线 ， 根据要求 ， 踩中两条线的房企被列入橙色档 ， 有息负债年增幅不得超过5% 。
“虽然监管层没有给出明确时间表和细则 ， 但我们内部优化行动已经开始 。 ”廖明说 ， 8月底 ， 他所在公司的经营、销售、投资、融资四大条线工作 ， 开始围绕三道红线指标进行调整 。
降负债是首要任务 ， “管理层对今年净负债率做出明确规定 ， 也提出了明年降负债计划 。 ”廖明说 。
监管新规下 ， 越来越多房企加入降负债序列 。 一家上市房企人力资源高管告诉经济观察网 ， 处于红色档和橙色档的房企 ， 财务团队的压力开始从原来的融资转向降负债 。
三季报也显示了房企降负债努力 ， 中信证券(600030,股吧)研报显示 ， 截至三季度末 ， 样本房企净负债率较6月末下降0.6个百分点 ， 剔除预收账款后负债率下降0.2个百分点 ， 现金短债比在1.36左右 。
生存规则的变化也对房企投融资提出更高要求 ， 廖明正在做的事包括暂停部分短债、拉长债务期限、灵活处理到期债务即将到期的债务、降低融资成本以及寻找债务出表的安全模式 。
“确实给我们造成挑战 。 ”最近一段时间 ， 廖明带着他的资金团队造访和周旋于各个金融机构 ， 目标只有两个 ， 第一是压低贷款利息 ， 第二是实现部分债务出表 。 债务出表既包括来自金融机构的明股实债 ， 也包括来自合作伙伴的配合 。
“债务出表的方式治标不治本 。 ”一名A股上市房企高管指出 ， 现阶段 ， 资金岗最核心工作是如何将短债变成长债 ， 将债权融资置换成股权融资 。
危机感
监管规则变化让财务和投融资从业者不仅面临全新的挑战 ， 也使得他们的职业生涯中危机四伏 。
贝壳研究院统计的数据显示 ， 2020年10月 ， 房企信用债发行规模环比下降了10.7% ， 债务发行量已经连续两个月低于到期债务规模 。
“今年融资本来就不容易 ， 如今难度加大了 。 ”一家深圳本土房企财务总说 ， 工作中最大的危机感是不确定性 。


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