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财务|房企财务新挑战：降债、出表与从业危机( 二 )


廖明的阻力源于房地产融资监管收紧 。 在和银行打交道过程中他发现 ， 与之前相比 ， 对贷款各项指标极其严格 ， 各项标准都符合才会放款 ， “而且现在银行只做开发贷业务 ， 不敢再碰明股实债等其他业务 。 ”
这一变化让廖明很被动 ， 过去 ， 他申请项目贷款 ， 即便施工进度不符合标准要求 ， 但通过提交“照片”审核等“小动作” ， 可以从银行机构一次性拿到资金 ， “现在不行了 ， 放款速度减缓 ， 严格根据施工进度分批放款 。 ”
对于廖明和他的投融资团队来说 ， 一旦融资进度达不到预期 ， 影响的不仅仅是资金使用效率 ， 也包括他和团队的KPI和收入 ， 甚至是职业岗位 。
监管规范带来的冲击波还在进一步深化和递进 ， 据廖明透露 ， 监管机构对金融机构的“秋后算账”直接危及到他所在的公司 。 最近两个月 ， 他们之前做的多笔融资被要求提前进行偿还 。
陡然升级的工作难度和职业危机 ， 像接力赛般从监管曾传递到金融机构 ， 再传递到房企 ， 最终落在像廖明等投融资团队身上 ， 也加剧了整个地产行业财务和投融资群体的焦虑和压力 。
上述A股上市房企高管称 ， 投资和融资两个口直接扛业绩指标 ， 拿地的质量、融资额度和成本变化 ， 关乎房企负债和现金 。 日常投融资领域人事变动就较为频繁 ， 三道红线监管实施后 ， 整个行业人员配置面临重构 。
分化
11月5日晚间 ， 南国置业(002305,股吧)公布了财务总离职的消息 ， 三天前 ， 正商实业也发布了更换财务总监的公告 。 尤其是正商实业 ， 在不到五年时间里 ， 先后更换了五任首席财务官 ， 没有一任超过两年 。
按照2020年中报数据 ， 正商实业剔除预收款后的资产负债率为89.91% ， 净负债率高达343% ， 现金短债比0.35 ， 三道红线全被踩中 。
“三道红线对中小房企的压力不限于财务条线 ， 所有管理和员工都会滋生各种压力 。 尤其处于红色档和橙色档的房企 ， 在这轮洗牌中如果支撑不下去 ， 走马换将在所难免 。 ”王钺说 。
最近王钺对房企资金条线人事变动观察结论是分化 ， “三道红线对不同档次房企的资金岗用人计划影响不同 。 ”
他表示 ， 部分以稳健为主的黄色档企业 ， 资金岗并未出现频繁流动的现象 。 “但更忙了 ， 降杠杆、降负债需要测算的细节太多了 ， 工作量增加是必然的 。 ”
上述上市房企人力资源高管透露 ， 他所在公司仅短债比一项超标 ， 降负债压力相对不大 ， 财务口也未出现太大的人事变动 。
不过 ， 由于监管环境变化 ， 他们公司在资金条线的招聘门槛进一步提高 ， 银行履历、名校毕业、80后三大条件必不可少 。 “资金岗是一个体力活 ， 见的金融机构多 ， 获取资源就更丰富 ， 融资业务成功率就更高 。 ”该高管表示 。
少数处于绿色档中的房企 ， 还具备财务杠杆空间 ， 他们考虑抓住机会 。 “对于这些企业 ， 融资是现阶段重要任务 ， 资金口可能还要招兵买马 。 ”王钺提到 。
聂勇钢合作的百强房企中 ， 有投融资领域高管岗位需求的就超过5家 。 无论是财务领域 ， 还是投融资领域 ， 高级管理人员人事变动本身就附带着行业周期变化的标签 。
前几年 ， 在以财务杠杆驱动规模扩张的背景下 ， 有大型商业银行和资管公司背景和资源财务和投融资人才备受房企青睐 。 不过 ， 现阶段对于房企而言 ， 还需要加上一条“处理降负债及引发相关问题的能力” 。
“降杠杆会波及企业的投资节奏、运营效率、销售回款等链条 ， 如果采取‘休克性疗法’ ， 企业可能会处于危险境地 。 ”王钺指出 ， 在未来一段时间里 ， 已经触及警戒线的房企 ， 如何在三年之内安全撤退将成为CFO面临的最大挑战 。
“土地红利时期 ， 投拓线的人比较吃香；金融红利阶段 ， 融资线的人占上风；现阶段 ， 因为报表管理及改善能带来融资成本下降 ， 报表怎么修复、资产负债如何匹配 ， 对财务人员能力提出了新要求 。 ”上述A股上市房企高管说 。


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