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开发商们还有不到两个月:业绩下滑、拿地放缓、巨债到期|开发商们还有不到两个月:业绩下滑、拿地放缓、巨债到期( 二 )


百城中 ， 二手住宅价格环比上涨的城市个数为58个 ， 较上月增加2个；环比下跌的城市个数为39个 ， 较上月减少3个 。
10月 ， 易居研究院监测的15个城市二手房成交量约6.6万套 ， 环比下降27% ， 同比下降0.5% 。 10月成交量与去年同期相比基本持平 ， 虽然市场降温明显 ， 但仍好过2017、2018年房地产市场低迷时期的表现 。
二手房源流动性从一个侧面反映了市场的热度 ， 根据贝壳研究院数据 ， 10月有17座城市二手房源流动性指数环比增加 ， 而环比下降的有16城 。
以北京、成都等为代表的8城市位居“高流动性—高存量”区间 ， 虽然房源整体存量处于相对较高水平 ， 但市场交易活跃性高 ， 房源去化风险较小 。 上海、长沙、厦门等9城存量房源集中在6万套以下 ， 房源流动性指数高于样本城市均值 ， 属于“低存量-高流动性区间” 。
乐有家研究中心数据显示 ， 10月深圳二手住宅过户5049套 ， 环比下滑43% ， 同比降22.6%；成交均价67209元/平方米 ， 环比上涨1% 。
与之形成鲜明对比的是 ， 据中原地产数据 ， 今年10月 ， 北京二手房成交量达1.43万套、同比增加62% ， 加上9月成交的1.73万套 ， 也创造了4年来最“热”的金九银十 。
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300城土地出让金总额环降近两成 房企拿地节奏再放缓
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据中指院报告 ， 10月全国300个城市共成交土地2515宗 ， 环比基本持平 ， 同比增加2%；成交土地面积10007万平方米 ， 环比减少4% ， 同比增加8% 。
其中 ， 住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）896宗 ， 环比增加1% ， 同比增加13%；成交面积4068万平方米 ， 环比减少10% ， 同比增加20% 。 土地出让金总额为4473亿元 ， 环比减少17% ， 同比增加30% 。
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10月重点城市土地出让金 数据来源：中指院
城市之间呈现梯队分化 ， 广州10月土地出让金高达216.2亿元领跑全国 ， 上海以213.6亿元位居第二 ， 第三位南京仍然保持着土地市场热度 ， 超过杭州、西安等热门城市 。
10月份 ， 深圳、北京并未在榜单上出现 ， 长三角仍是全国热度最高的区域 。 长三角城市占据TOP20中的8席 ， 而百强房企在长三角拿地金额高达3580亿元 ， 依旧位居四区域首位 ， 长江中游城市群本月开始升温 。
尽管TOP100房企前10个月拿地总额25950亿元 ， 拿地规模同比增长了10.9% ， 但10月数据并不乐观 ， 50家代表房企中仅有10家企业拿地金额较1～9月均值呈上升趋势 ， 其中5家单月拿地额高于10亿元 ， 如建业10月拿地额占前10月总额之比超过30% ， 合景泰富和华发在20%以上 。 另有39家10月拿地金额较前9个月均值出现下滑 ， 这一比例较上个月有明显增加 。
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50家代表房企拿地面积TOP10城市 数据来源：中指院
布局上 ， 房企更集中于长三角、长江中游二线城市布局 ， 50家代表房企1～10月在二线城市拿地占比为51.6% ， 三四线为43.9% ， 一线占比为4.5% 。 从城市群角度来看 ， 长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群仍是企业布局重点 ， 占比之和为57% ， 其中长三角维持较高热度 ， 占比为25.2%；长江中游升温 ， 占比达到12.1% 。
而龙头房企的拿地数量也反映了其布局偏好 ， 龙头房企往往多城发力 ， 区域房企则持续深耕 。 万科、中海及绿城在多个城市齐发力 ， 分别出现在3个城市的1～10月拿地总额TOP10榜单中 ， 与企业的全国化战略布局相契合 。 滨江集团(002244,股吧)拿下杭州1～10月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市 ， 拿下1～10月上海拿地季军和南京拿地亚军 。


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