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开发商们还有不到两个月:业绩下滑、拿地放缓、巨债到期|开发商们还有不到两个月:业绩下滑、拿地放缓、巨债到期( 三 )


开发商们还有不到两个月:业绩下滑、拿地放缓、巨债到期|开发商们还有不到两个月:业绩下滑、拿地放缓、巨债到期
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百强房企单月销售业绩整体下滑 第四季度去化承压
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尽管头部房企优势仍然明显 ， “碧恒万”前10个月销售总额高达1.8万亿元、26 家房企销售额超千亿 ， 但难掩百强房企单月销售业绩整体下滑的趋势 ， 第四季度房企去化仍然承压、高杠杆房企面临着巨大的资金压力 。
克而瑞数据显示 ， TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元 ， 单月业绩同比增长25.2% ， 环比下降3.9% 。 整体来看 ， 三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是得益于年内销售和供货节奏后移 ， 供应量显著提升 。
“分化”仍然在房企不同阵营之间继续 ， 据中指研究院数据 ， 1～10月销售额超千亿的房企有26家 ， 较去年同期增加1家 ， 百亿以上房企147家；百强房企权益销售额均值为746.8亿元 ， 权益销售面积均值559.5万平方米 。 10月单月百强房企销售额同比增长率均值为24.8% 。
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前10月房企销售业绩前十 数据来源：中指院
第一阵营（500亿～1000亿）共30家 ， 销售额增长率均值为11.6% 。 第二阵营（200亿～500亿）有58家企业 ， 销售额增长率均值为12.2%；第三阵营（100亿～200亿）共33家 ， 销售额均值为143亿元；第四阵营共19家 ， 销售额均值为73.2亿元 。
从榜单可见 ， 各梯队门槛值较上年同期均不同程度增长：TOP100门槛值235.4亿元 ， 同比增长9.4%；TOP3房企门槛值5467.0亿元 ， 较上年增长5.2%；TOP10房企门槛值2162.5亿元 ， 较上年增长8.0% 。
第三、四阵营企业增长率均值均不理想 。 TOP100 门槛值235.4亿元 ， 同比增长9.4% 。
单月业绩来看 ， 部分规模房企表现出较强的韧性 。 据克而瑞统计 ， 保利、绿城、世茂、金地、招商、金茂、中南、阳光城(000671,股吧)、金科、龙光等房企销售表现较为突出 ， 单月业绩规模同比提升显著 。
克而瑞预测 ， 基于疫后居民收入预期下滑 ， 三、四线城市潜在置业群体首付款支出、月供还贷压力明显加剧 ， 部分弱三、四线城市已然出现需求“断层” 。 预计年底房地产市场仍不容乐观 ， 成交即使有回升 ， 幅度也将有限 。 核心一、二线城市市场需求依旧坚挺 ， 弱三、四线城市市场需求增长乏力 ， 叠加购买力瓶颈制约 ， 成交大概率将维持在较低水平 。
克而瑞研究院指出 ， 下半年特别是9、10两月的实际去化率水平并不如人意 ， 第四季度房企去化仍然承压 。
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1071亿元债务到期 高负债房企面临年内最大流动性考验
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融资新规影响下 ， 10月房企融资规模降至低位 。
贝壳研究院统计整理数据显示 ， 1～10月房企境内外债券融资累计约10283亿元 ， 同比微增1% ， 但增幅较2019年同期大幅收窄20个百分点 。 与2019年相比 ， 前10月融资规模占比达2019年全年87.1% 。
但值得注意的是 ， 9～10月已连续两月发债规模不及到期债务规模 ， 同时11月将迎来年内最大到期债务规模——1071亿元 。 尽管年末发力冲刺销售 ， 有望对冲一部分流动性压力 ， 但高负债房企仍将面临年内最大的流动性考验 。
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2011至2020年1～10月房企债券融资规模 数据来源：wind、贝壳研究院
1～10月境外债券规模占比38% ， 较2019年同期下降8个百分点 ， 而三季度国内金融监管升级威力渐显 ， 境内债券1～10月规模占比62% ， 较1～9月下降1个百分点 。


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