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行政复议|三余公司诉三亚市政府无偿收回国有建设用地使用权及行政复议案( 四 )


再审裁定
本院认为 ， 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《闲置土地处置办法》第二条第一款及《海南省闲置土地认定和处置规定》第六条规定 ， 国有建设用地使用权人应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发日期开发土地 ， 超过动工开发日期满一年未动工开发的属于闲置土地 ， 可征收土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满两年未动工开发的 ， 可以无偿收回土地使用权；但是 ， 土地闲置系政府原因或不可抗力的除外 。 若动工开发日期没有约定、规定或者约定、规定不明确的 ， 以实际交付土地之日起1年为动工开发日期；实际交付土地日期不明确的 ， 以核发土地使用权证之日起1年为动工开发日期 。
另 ， 根据《闲置土地处置办法》第八条及《海南省闲置土地认定和处置规定》第十三条规定 ， 因未按照国有土地使用权出让合同或划拨决定的约定条件交付土地 ， 因土地利用总体规划、城乡规划依法修改 ， 因国家出台相关政策需要修改规划建设条件 ， 因行政机关未依法实施涉及土地开发建设相关行政许可 ， 因处置土地上相关群众信访 ， 因军事管制、文物保护等 ， 以及政府及其有关部门其他行为导致国有建设用地无法动工开发 ， 出现闲置的 ， 属于政府原因 。
本案中 ， 三余公司于2007年8月29日取得涉案土地的6654号土地证 ， 因三余公司未与三亚市政府及其国土部门签订国有土地使用权出让合同 ， 没有约定、规定动工开发日期 ， 因此涉案土地的动工开发日期应“以核发土地使用权证之日起1年”予以起算 ， 即涉案土地应在2008年8月29日前动工开发 ， 但是直至2017年2月8日三亚市国土局作出82号调查通知书时 ， 涉案土地仍未动工开发 ， 已经构成土地闲置的客观事实 。
各方对涉案土地闲置的时间及事实均无异议 。 另 ， 2011年6月13日 ， 三亚市城乡规划委员会作出5号会议纪要 ， 要求10亩内的项目应进行整合后统一规划报建 ， 之后 ， 三余公司针对涉案土地2011年、2014年的两次规划报建 ， 均被三亚市规划局作退档处理 ， 故2011年6月23日至2017年2月8日期间 ， 涉案土地闲置原因系政府原因 ， 各方对此认定亦无异议 。 因此 ， 本案争议焦点是2008年8月29日至2011年6月13日期间 ， 涉案土地闲置究竟系政府原因还是企业自身原因 。
对此 ， 三亚市政府和海南省政府均认为 ， 三余公司于2007年8月29日取得6654号土地证 ， 动工开发日期应为2008年8月29日之前 ， 直至2010年8月29日时涉案土地闲置已达两年 ， 现有证据不足以证实三亚市规划局在2010年8月29日之前 ， 叫停涉案土地的规划报建 ， 故土地闲置原因系三余公司自身原因 ， 依法应予以无偿收回 。 但是 ， 根据本院查明的事实 ， 三亚市规划局在2008年2、3月份 ， 即以涉案土地小于10亩不能单独开发为由 ， 口头叫停了三余公司涉案土地的规划报建 。 故三亚市政府和海南省政府认定在2008年8月29日至2010年8月29日期间的闲置 ， 系三余公司自身原因导致依据不足 ， 本院不予支持 ， 亦应认定属于政府原因 。
此外 ， 从原审查明事实及当事人提交的证据材料来看 ， 三余公司自取得6654号土地证之后 ， 积极履行开发建设职责 ， 主动向三亚市规划局及相关政府职能部门报规报建 ， 取得了722号审查意见、人防和消防等部门的项目审核意见 ， 办理了项目投资备案 ， 之后又完成地基工程、交纳相关税费等 ， 并两次向规划主管部门申请规划报建 ， 具体包括：2007年12月13日 ， 经三余公司主动申请 ， 三亚市规划局向三余公司核发722号审查意见 ， 明确涉案项目的总建筑面积 ， 计算容积率建筑而积、层数及层高等规划设计指标 ， 并要求三余公司将方案报请消防、人防、环保、气象、抗震等部门审核；2008年1月3日 ， 三亚市人民防空办公室作出三人防函（2008）6号《关于三亚三余房地产开发有限公司兴建“依山雅苑”工程方案审查意见的函》 ， 拟同意涉案项目分三期缴纳人防工程易地建设费；


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