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房东|断网、欠债、降租金…长租公寓频现跑路，出了什么问题？( 二 )



房东|断网、欠债、降租金…长租公寓频现跑路，出了什么问题？
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然而还没收几个月的房租 ， 就出现了房租被拖欠的情况 。 更让李先生无法接受的是 ， "城城找房"发短信通知他 ， 要求把今年九到十一月的房租 ， 分成6 个月来支付 。

房东|断网、欠债、降租金…长租公寓频现跑路，出了什么问题？
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据了解 ， 目前仅在大连 ， 就有上千户房东被"城城找房"拖欠租金 ， 少则一个月租金 ， 多则三四个月 ， 从几千元到数万元不等 。 采访人员跟随部分房东先后来到"城城找房"的门店和办公室 ， 发现这些地方早已是大门紧闭 ， 人去楼空 。

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大连城城找房公寓房东 郝忠军：我的房子给城城的租金是 2900 元 /月 ， 租客跟城城的签约租赁合同上体现的也是 2900 元 / 月 ， 但是城城找房免费赠送了几个月 ， 实际上租客的房子租金只到 2200 元/ 月 。
采访人员调查发现 ， "城城找房"之所以拖欠房东的租金 ， 似乎也是由于采用了"高进低出"的模式 。
这样的模式 ， 给房东支付高于市场水平的租金 ， 向租客收取低于市场水平的租金 ， 看起来对双方都有利 ， 也能让长租公寓迅速扩大规模 。 但实际上 ， 每多成交一套房 ， 长租公寓承担的租金差损失就更多 ， 除非不断有新的租客和房东加入来维持现金流 ， 否则就会出现资金链断裂的情况 ， 导致长租公寓无法向房东支付租金 ， 房东就会强行清退租客 。
严控"高进低出""租金贷"
防范住房租赁市场金融风险
一个是通过"租金贷"一次性套取租客一年期的租金 ， 另外一个是通过"高价收房、低价出租"来吸引租客和房东 ， 这两种模式都潜藏着风险 。 一旦发生资金链断裂 ， 就会同时损害房东和租客的合法权益 。 对于这两种高风险的经营行为 ， 监管部门已经提出了明确的规范意见 。

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去年底 ， 住建部、国家发改委等六部门出台《意见》 ， 要求加强对"高进低出""长收短付"等经营模式的监管 ， 对住房租赁企业的租金贷占比 ， 也设定了上限 。 今年9月公开征求意见的《住房租赁条例》再次对这两点进行了规范 。 与此同时 ， 在严格监管长租公寓高风险经营模式的同时 ， 《条例》也提出了支持长租公寓健康发展的金融政策 。

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中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹：特别引人关注的就是支持资产证券化 ， 用于长租公寓发展 ， 包括发企业债、发公司债等 。 如果有这样的金融支持 ， 过去一些企业不得已采取的房租贷、P2P等非规范化经营行为就会减少 。
据了解 ， 目前已经有部分大型长租公寓企业依托租金收益权发行 ABS产品 ， 也就是资产证券化产品；还有的企业依托持有的房源资产发行类 REITs ， 也就是房地产投资基金类的金融产品 。
北京启动住房租赁市场专项检查
为了更好地维护租房人的合法权益 ， 北京也在近期开展了住房出租登记与租赁合同备案专项执法 。

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所谓住房租赁合同备案 ， 就是指出租人和承租人无论是通过中介机构、住房租赁企业还是自行成交 ， 都把租赁合同放到政府部门建立的住房租赁合同备案平台上进行备案 。 有了备案数据 ， 政府部门在对住房租赁市场监管的时候 ， 就能够有的放矢 。 自2017 年 10 月以来 ， 北京市住房租赁平台备案量已突破 300 万笔 。


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