改造|楼市见顶，一夜暴富的机会不多了( 二 )
老旧小区改造 ， 面向的是2000年之前建设的小区 ， 以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主 ， 不涉及拆迁改造 ， 不涉及征地补偿 。 
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这是典型的城市更新思维 。 没有大拆大建 ， 自然也不会产生“一夜暴富”的机会 。
从大拆大建到城市更新 ， 中国城市建设理念为何突然发生了如此大的转变？
原因很简单 ， 虽然城市发展步入存量更新时代 ， 但随着房价走高 ， 拆迁改造的成本随之抬升 。
这就导致在寸土寸金的老城区 ， 拆迁式改造成了不能承受之重 。
同时 ， 与过去主流的“大拆大建”模式相比 ， “城市更新”正在成为新的方向 。
城市更新 ， 要的是不只是简单的拆迁改造 ， 而是与历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极结合起来 ， 这就超出了传统的开发思维 。
这方面 ， 广州颇有代表性 。 据市住建局有关负责人表示：
城市更新, 不是搞大拆大建 , 而是完完全全基于产业导向, 公建配套的完善, 人民的宜居环境水平的提高 。
这种理念之变 ， 同样意味着“大拆大建”时代即将过去 ， 靠拆迁一夜暴富的空间越来越小了 。 
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正是在这种背景下 ， 城中村改造突然呈现爆发之势 。
广州可谓领跑者 。 据《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》 ， 广州将在三年内推进285个旧街区改造项目、176个旧厂房改造项目、83条城中村改造项目 。 
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来源：羊城晚报
与此同时 ， 为促进城中村改造 ， 从广东到广州再到黄埔等区 ， 各级部门出台了一系列政策利好：
变政府主导为企业村集体主导 ， 签一片、拆一片、建一片；少数主体拒不统一改造 ， 可申请政府裁决或法院诉讼；回迁房可有条件对外销售……
这可能是一二线城市最后一次大规模的拆迁改造行动 ， 也是无数城市原住民所能享受城市扩张红利最后的机会 。
我们看到 ， 从广州到整个珠三角 ， 无数城中村都已开始拥抱改造 ， 唯恐落后一步 ， 不仅主动对接开发商 ， 而且签约率攀升之快 ， 甚至超过过去许多年的进度 。
这种场面很有代表性 。 长期以来 ， 城中村改造处于停滞态势 ， 多数村民抱有怀疑、犹豫乃至抗拒的态度 。
如今 ， 几乎所有人都已经意识到 ， 这是最后的改造机遇期 ， 一旦错过可能就将永远错过 。
楼市即将见顶、城镇化步入下半场 ， 这是未来的大趋势 。
虽说城市更新改造是一二线城市未来10年的发展方向 ， 但如果房价出现明显横盘乃至下跌 ， 不仅影响企业介入改造的积极性 ， 更会进一步影响原住民所能获得的收益 。
更关键的是 ， 这一轮城市更新 ， 不是定点突破 ， 而是集体进军 。 这些集中上马的改造项目 ， 毫无疑问将为城市提供大量新增住房 ， 供给井喷之下 ， 无论是房价还是租房市场 ， 都不可避免遭受冲击 。
此外 ， 过去的城中村改造 ， 多数还是回报率高的地产开发项目 。 未来城中村改造 ， 可能会向产业主导的方向转移 ， 地产开发的比例或许会有所收缩 ， 这对整个城市的发展无疑是有益的 ， 但对于具体项目的收益必然会带来一定影响 。
在此背景下 ， 谁最早布局改造、谁的改造速度最快、谁能最早 ， 谁就能占据先行优势 。
相反 ， 拖延越久、启动越慢、落地越迟缓 ， 面临的政策变数和市场变数就越大 。
显然 ， 在最后的机遇期前 ， 再不积极推进就晚了 。 
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