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碧桂园|碧桂园恒大协力护盘，地产低估值引行业焦虑

【碧桂园|碧桂园恒大协力护盘，地产低估值引行业焦虑】地产股跌跌不休 ， 终于让龙头房企们坐不住了 。
11月5日 ， 中国恒大(03333.HK)耗资约1265.8万港元回购78.3万股 ， 占集团总股本的0.0059% ， 算上10月29日、10月30日、11月4日几次动作 ， 近期恒大已耗资1.67亿港元用于回购 。
碧桂园（2007.HK）也不甘示弱 。 9月份以来 ， 碧桂园联席主席杨惠妍至少10次买入公司股票 ， 总耗资约6.13亿港元 。 杨惠妍最近一次增持发生于11月4日 ， 增持1720万股后 ， 杨惠妍持股比例升至58.21% 。
实际上 ， 随着“三条红线”新规到来 ， 房企近两个月来股价回调明显 ， A股和H股两市都有70%以上的地产股整月走势下跌；因板块估值过高 ， 港股上市物业公司近期股价也集体下跌 ， 大有挤泡沫之势 。
跌跌不休的市场 ， 引发地产企业各自大股东协力护盘 。 据第一财经采访人员统计 ， 九月份以来至少18家房企、3家物业公司的股份被管理层或股东回购 ， 以提振资本市场信心 。
龙头房企的管理市值
在市场对地产股预期不乐观的背景下 ， 恒大与碧桂园近两个月股价均较为低迷 。 三季度以来 ， 恒大股价一路下调 ， 9月25日曾跌至13.78港元 ， 较7月初高点跌去四成；10月上旬小幅回升后 ， 股价再次下探 ， 10月28日收盘仅报14.20港元 。
碧桂园除了年初及7月份曾触及两个小高点外 ， 股价长期徘徊在10港元以下 。
股价波动为房企资本操作提供了契机 。 经历一番增持后 ， 碧桂园股价小幅回升 ， 近7个交易日股价由9.42港元升至10.92港元；恒大股价则由10月28日的收盘价14.20港元升至11月5日的16.42港元 。
除去管理市值的动机 ， 房企在股价波动时频繁回购股份 ， 也显示了管理层对企业未来发展的信心 。
最新数据显示 ， 今年前10个月 ， 恒大累计实现销售额6325.9亿元 ， 已超过去年全年销售额 ， 完成今年6500亿销售目标的97.3%；期内 ， 恒大累计实现销售回款5307.4亿 ， 超去年全年的4715亿 ， 并创下历史新高 。
碧桂园则牢牢守住销售榜首的位置 。 克而瑞数据显示 ， 今年前10个月 ， 碧桂园实现全口径销售金额6903.1亿元 ， 可比口径下高出恒大577.9亿元；实现权益销售金额5007亿元 ， 被恒大以1008亿元的优势反超 。
相较于碧桂园 ， 恒大冲击业绩的动力更紧迫 。 截至2020年6月底 ， 恒大有息负债为8355亿元 ， 剔除预售账款后的资产负债率为85.28% ， 净负债率为199% 。 按“三道红线”相关要求 ， 恒大不能新增有息债务 。
为缓解债务压力 ， 恒大近期密集出售公司股权、分拆旗下业务板块上市 。 11月6日市场消息称 ， 恒大物业争取于本月内寻求上市聆讯 ， 计划集资20亿美元 。 而市值管理 ， 也是恒大提升资本市场形象 ， 以寻求更好融资条件的手段 。
“好的市值管理 ， 一方面可以提升上市企业再融资时的提升发行价格 ， 另一方面进行债务融资时银行贷款的门槛也会有所降低 。 ”克而瑞认为 。 此时频繁回购股份 ， 也意在增强企业对未来发展的信心 。
克而瑞还表示 ， 股权质押也是房企回购股票的隐藏原因 。 地产是资本密集型产业 ， 不少房企会质押股份换取融资 ， 若股价下滑 ， 或会触发股权质押预警线 。 为防止类似情况发生 ， 不少企业会进行市值管理 ， 使股价回升 。
投资者疑虑未消
实际上 ， 随着“三条红线”新规到来 ， 房企近两个月股价回调明显 ， A股和H股两市都有70%以上的地产股整月走势下跌 。 因股价持续低迷、房地产调控环境趋紧 ， 即便规模房企也遭到投行减持 。
譬如 ， 近日中国海外发展(00688.HK)遭摩根大通于场内减持465.58万股 ， 涉资约9119.85万港元 。 减持后 ， 摩根大通的最新持股数目为5.46亿股 ， 持股比例由5.02%减持至4.98% 。
万科A(000002.SZ)也被摩根大通抛出 。 9月中旬 ， 万科被摩根大通于场内减持268.95万股 ， 涉资约6639.06万港元 。 减持后 ， 摩根大通对万科的持股数目为1.13亿股 ， 持股比例由6.11%减持至5.97% 。


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