城市 未来5年，楼市有了“铁规矩”！高层定调4大方向，22年来首次
不靠房地产 ， 我们扛过来了
11月6日 ， 央行、银保监会开了一个例行吹风会 ， 其中提到了一项数据：
前三季度 ， 新增房地产贷款占全部新增贷款比重 ， 较去年同期下降了3.7个百分点 。
看似很平平无奇的数据 ， 放在10个月以前 ， 肯定让业内专家们感到错愕 。
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要知道 ， 这可是堪称“地狱模式”的2020年 ， 这个14亿人口的大国 ， 卖地收入占地方财政80%以上 ， 被楼市占据近一半信贷资源 ， 拉动上下游数十个行业 ， 居然“不靠房地产”扛过来了！
其实 ， 今年以来 ， 很多人嗅到了房地产市场一股不同的风向 。
用以往经验来看 ， 每当经济、就业、出口、制造业、实体出现压力时 ， 每当楼市库存出现积压时 ， 各地必然会祭出限购、限贷 ， 降低首付等措施 ， 货币宽松配合财政倾斜 ， 随后各地涌现地王、抢房的现象 。
等房价上涨一波后 ， 上到原材料、施工、建材 ， 下到家具、家电 ， 各行各业才有新订单 ， 经济才能有活力 。
比如2008年、2014年 ， 当时都是这么干的 。
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但是 ， 2020年是个例外 。
今年 ， 2-3月份停工停产 ， 3-6月份开始复工复产 ， 大学生毕业人数突破874万 ， 经济和就业压力突如其来 。
央行在2月和4月份连续两次降息 ， 地方债、国债继续加码 ， 眼瞅着长三角、珠三角楼市已经有启动迹象 ， 京沪二手房也开始蠢蠢欲动时 ， 不管是货币政策 ， 还是调控政策 ， 风向突然180度大转弯 。
央行从4月份之后 ， 出人意料的连续6个月拒绝调降MLF利率 ， 进而导致LPR长达半年多的时间里纹丝不动 ， 房贷利率下行趋势戛然而止 。
7月24日 ， 10个城市参加了房地产工作座谈会 ， 8月26日 ， 6个城市参加了住房和城乡建设部召开的房地产工作会商会 。
现在回过头来看 ， 以上这些城市 ， 全部都出台了调控政策 ， 限购、限贷、限售、限制假离婚、限土拍 ， 能用的招数全都用上了 。
熟悉我国楼市政策变迁的人都了解 ， 这种几十个热点城市整齐划一的动作 ， 自上而下的决策变化 ， 决不是短期风向的改变 ， 而是未来5年乃至10年房地产市场的基调 。
未来5年 ， 房地产有了“铁规矩”
对一个支柱行业态度的改变 ， 往往发生在宏大的时代背景下 ， 理由只有3个字：十四五 。
两个一百年的目标 ， 已经完成了第一个 ， 全面建成小康社会 。
用央媒的话说：从明年起到实现第二个百年的强国目标 ， 还有30年 ， 这30年的头一个五年 ， 至关重要 。
为了开个好头 ， 未来5年 ， 楼市必须要有“铁规矩” ， 不能再像过去那样随便涨、乱涨 ， 经济一碰到压力就刺激楼市 ， 财政缺钱了就卖地 ， 到处都是“房比人多”的新城区和CBD 。
用马保国师傅的话来说：房地产不讲武德 ， 这好吗？这不好 。
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十四五 ， 其实有三份文件 。
第一份是公报 ， 6200多字 ， 偏重纲领性 ， 全文根本就没提“房地产”三个字 ， 一般人很难从中看出特别之处 ， 很多专家强行解读 ， 但分析都差强人意 。
【城市 未来5年，楼市有了“铁规矩”！高层定调4大方向，22年来首次】第二份和第三份文件才是关键 ， 即新华社最近发布的关于“十四五”的“建议稿”和“说明稿” ， 建议稿2万字、说明稿近6000字 ， 内容更广泛 ， 释放的信息更全面 。
当然 ， 明年3-4月份还有个重要会议 ， 到时会公布十四五规划的全文 ， 全文会达到5万多字 ， 在全文没有面世前 ， 这份建议稿要先理解透 。
关于房地产 ， 有一个亮点是 ， 首次把“房住不炒”写进了规划当中 ， 可以说是自1998年房改22年以来的第一次 。
此外 ， 建议稿中除了提到旧改、城市群、都市圈以外 ， 高层还给房地产定调了“四大方向” 。
1 ， 提到了“住房消费” 。
2 ， 完善卖地收入分配 ， 以人为核心的新型城镇化 。
3 ， 发挥中心城市和城市群带动作用 ， 建设现代化都市圈 。
4 ， 推进以县城为重要载体的城镇化建设 。
如何解读？我们挨个来说说 。
第一部分：关于住房消费
住房消费这个词 ， 最近出现的频率很高 ， 其实这不是个新词 ， 在十三五规划里 ， 原文是“稳步促进住房、汽车和健康养老等大宗消费” ， 这次把汽车和健康养老去掉 ， 单把住房拿出来说 ， 个人觉得有一种单独“点名”房地产的意思在里面 。
住房属性其实有两种：消费属性和投资属性 。
前者既然是“消费” ， 那包含的群体其实很广 。
比如 ， 从农村去到城市 ， 上学、工作、扎根、结婚生子 ， 不买房就上不了学 ， 没地方住就只能回老家 ， 这是刚性消费 。
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