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城市 未来5年，楼市有了“铁规矩”！高层定调4大方向，22年来首次( 二 )


比如 ， 原来三口之家住的小两居 ， 生二胎后 ， 父母从老家来带孩子 ， 房子不够住了 ， 想置换成三居、四居 ， 这是改善消费 。
城市 未来5年，楼市有了“铁规矩”！高层定调4大方向，22年来首次
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只要你属于以上两种人 ， 就不要怕买不到房子 ， 就算调控再严 ， 也肯定会给这类人“开口子” ， 比如 ， 就算有限贷 ， 首套房利率也会下降 。 哪怕一个城市限购再严 ， 落户后满足个税社保条件就能买 ， 前提是你要有留在这个城市里的决心 。
但后者既然是“投资” ， 味道就变了 。
啥叫投资？以赚钱为目的就叫投资 ， 手段有两种 。
1 ， 买房就是奔着以后把房子转手卖掉赚差价去的 。
2 ， 买房是为了赚租金 ， 细水长流 ， 靠房吃饭 。
翻译一下就是：住 ， 可以 。 炒 ， 不行 。
在过去5年时间里 ， 很多人都是嘴上打着“消费”的旗号 ， 身体却很诚实的做“投资”的事 。
我身边就好多这种人 ， 四处打探消息 ， 嘴里天天都是利好 ， 这个城市建机场 ， 那个城市要开运动会 ， 某个区块要修地铁 ， 一个个都变成了规划专家 。
以后 ， 还是少干点这种事吧 ， 既然让你把房子当成消费品 ， 这些所谓的“利好” ， 对房价的影响会越来越小 。
很多人会说：我偏不把房子当消费品 ， 偏要当成投资品 ， 借钱、加杠杆、重仓 ， 能有什么后果？
兄弟 ， 你头铁就试试 。
第二部分：关于新型城镇化
再来聊聊“以人为核心的城镇化” 。
跟“住房消费”一样 ， 这也是个老词 ， 只是被赋予了新的含义 。
用中信证券明明的话来说 ， 这意味着：土地和住房制度的变化 ， 将踏入深水区 。
来看两组数据 。
1 ， 2019年中国的城镇化率达到60.6% ， 但户籍人口的城市化率仅有44.4% 。
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进城务工人员 ， 大学毕业生 ， 其实都已经在城市里常住了 ， 可他们并没有落户 。
居住证办不了 ， 医保没办法在本地交 ， 异地住院报销比例又低 ， 最重要的是子女上学 ， 很多地方都是优先照顾有房有户、有户无房的人 ， 没房又没户的子女们很难接受良好的教育 。
2 ， 截止11月份 ， 全国卖地收入3.3万亿 ， 但根据社科院的测算 ， 农民的空置宅基地 ， 有1亿亩左右 。
城市里的土地火得离谱 ， 农村的土地扔在那荒废 。
说到底 ， 是因为城乡土地的二元结构 。
城市土地归国家所有 ， 收储后可以拿来招拍挂 ， 而农村土地归集体所有 ， 为了保护耕地红线 ， 不能市场化 。
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对地方来说 ， 一边把商服和住宅用地高价出让 ， 收入用于补充财政 。 另一边以低价出让基础设施用地和工矿仓储用地 ， 以谋求GDP的增长 。
你只看到了各地高铁通达 ， 美景游园 ， 宽阔的新城和街道 ， 便民的设施和路网 ， 却没看到支撑这一切的背后：土地市场、房地产市场、地方财政收入、地方GDP和地方KPI互相交织 ， 形成了盘根错节的紧密联系 。
因此 ， “以人为核心的城镇化” ， 是要缓解土地供需失衡 ， 打破户籍限制 ， 增加常住人口的住房供应 。
比如 ， 降低工业用地比重 ， 多供点住宅用地 。
比如 ， 服务要均等 ， 外地人在这个城市也可以享受和本地人一样的待遇 ， 光建了一堆房子不叫城镇化 ， 让人们享受到医疗和教育资源的配套才叫城镇化 。
比如 ， 大幅增加保障房和租赁房的供给 。
现在很多城市有个问题 ， 嘴上光说要增加保障房 ， 行动上还是把卖地盖商品房当成主要增收手段 ， 不少三四线城市 ， 一边严控住宅用地的出让规模 ， 导致房价连涨多年 ， 另一边捂着“真香”的高价地 ， 廉租房也没增加多少 。
未来5年 ， 形势一定会改观 ， 我们拭目以待 。
此外 ， “以人为核心的城镇化” ， 不光是指城市 ， 农村也一样 。
这就涉及到“完善卖地收入分配”了 。
关于卖地收入的分配 ， 前段时间 ， 蓝白写过一篇文章 ， 以后土地财政要“强制”反哺农村 。
按照有关部门要求 ， 到“十四五”期末 ， 也就是用5年时间 ， 地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上 。
城市 未来5年，楼市有了“铁规矩”！高层定调4大方向，22年来首次
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2019年全国卖地收入是7.8万亿 ， 按20%的土地收益比例 ， 50%的土地收益就是7800亿 。
前面说了 ， 有人在城市里买房、落户、结婚 ， 也有人在大城市混不下去回家的 ， 比如大龄农民工 ， 比如返乡创业的年轻人 ， 他们回到了农村 ， 配套跟城市根本没法比 ， 无非是到了另一个“围城” 。
因此 ， 城市的卖地收入 ， 要向农村倾斜 ， 农田建设、农田水利、种业、供水、人居环境、投资、商业、基建 ， 都要顾及到 。


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