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公寓|再说一次，不要投资公寓房！

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最近后台询问公寓能不能买的问题又多了 ， 就连朋友也来问 ， 他说家里有点儿闲钱 ， 放在手里总感觉埋没了价值 ， 心里堵得慌 ， 想知道投资两套公寓是否可行 。
我给他的建议是强烈不建议 ， 至于原因可以总结为三句话：
1、持有成本太高
2、增值潜力一般
【公寓|再说一次 ， 不要投资公寓房！】3、流动性太差
然而最后他和家人一商量 ， 决定把手上能用的钱全部搭上 ， 在新开发的地段盘了3套公寓 。 我给他的建议 ， 一条也没听进去 。
他给我的解释是 ， “不限购 ， 价格低 ， 装修得好看 。 而且这个楼盘很多人都在抢 ， 感觉有发展 ， 未来房价一定会涨 ， 最重要的是还认识售楼处的人 ， 给便宜了好多 。 ”
听罢 ， 我整个人陷入了黑暗 。
关于是否投资公寓这个问题 ， 每天都会有人问我 。 我的态度一直都很坚定 ， 这不是单纯的个人不喜欢 ， 而是无论从任何角度出发 ， 公寓都不是一个很好的投资品 。 这也是经过岁月无数数据论证过的 。
至于为何 ， 下面我为大家由表及里剖析 ， 一文帮大家看透公寓背后的真相 。
公寓|再说一次，不要投资公寓房！
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由来
其实在中国房地产法规里 ， 并没有公寓这种说法 ， 只有住宅和办公楼 。 所谓公寓就是用本该建写字楼、商铺的40、50年产权的土地 ， 建了用来居住的房子 。
但市场上为何还有这么多公寓 ， 每天都有新开公寓盘上市？我称它为市场的“自动矫正机制” 。
在城市规划学里 ， 凡是新开发一个地段 ， 一定要讲究“配套齐全” 。 住宅得有 ， 医院学校得有 ， 商铺和写字楼也要有 。 尤其是写字楼和商铺 ， 很重要 ， 可以让这个地方有足够大的空间吸纳企业 ， 让当地的居住人群有地方工作 ， 当地政府有税收可取 。 这才能打通区域发展的整个闭环 。
然而想象是丰满的 ， 现实却很骨感 。
当大批写字楼拔地而起后 ， 大多数城市的产业经济却迟迟跟不上 。 尤其这几年实体经济差 ， 产业太过集中 ， 淘宝网店还取代了线下商铺 ， 导致大量写字楼空置 ， 无人可去 。 这个现象在以创业闻名世界的深圳都屡见不见 ， 何况其他二三四线城市 。
但开发商得活着 ， 而且从银行借贷出的天量资金得偿还 ， 背后牵扯的经济链条繁冗复杂 ， 再加上外来人口居住困难无地安家 ， 保障房又是中奖问题 。
这么一来一去 ， 开发商就想出了妙招 ， 把商铺和写字楼装上卫生间、洗浴等满足日常居住的设施 ， 当住宅卖得了 ， 当然地方也是睁一只眼闭一只眼 。 任由这种类住宅产品 ， 野蛮生长 。
但要注意的是 ， 公寓自始自终都是带有居住属性的商业房 ， 自打出身就是不被认可的 。
公寓|再说一次，不要投资公寓房！
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限制
如果去公寓的售楼处 ， 十有八九的年轻人都会心动 。
一来房价便宜 ， 比周边的住宅低一个段位；二来位置好 ， 大部分公寓都位于商圈中心或者地铁旁 ， 生活非常方便；三来不限购 ， 随便买；四来租金高 ， 回报高；五来精装修 ， 尤其是loft ， “圆你都市贵族梦”……
一二三四五(002195,股吧)罗列下来 ， 一般人都会乖乖把银行卡掏出来 ， 给置业经纪人冲了业绩 。
但有句话说得好：“话说一半尽扯淡 。 ”
公寓的好处说了 ， 但缺陷呢？恐怕只有被套牢入坑人最后才明白 。
首先就是流动性的问题 。
买新房公寓 ， 需要缴纳3%的契税 ， 100万也就是3万 ， 比住宅的1%高2个点 。 但买二手公寓 ， 过户税费就很过分了 。
分别有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等 ， 几乎把能叫上的名字的房产交易税都囊括了 ， 算法极其复杂 ， 整体下来大概有全额的30%或者差额的55% 。


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