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公寓|再说一次，不要投资公寓房！( 二 )


例如100万买的公寓 ， 过了很多年后涨价涨到200万 ， 在这上涨的100万中 ， 需要缴纳大概60多万的税 ， 再加上杂七杂八 ， 整体下来几乎把涨起来的房价吃没了 。
那么这部分税费该谁去承担呢？还得协商 ， 大概率是羊毛出在羊身上 ， 买方承受 ， 卖方适当让些利益出来 。 这样一来二去 ， 买方承担的税费就高了 ， 整体下来还不如买套新房 ， 况且大多数城市的公寓库存都是严重过剩的 ， 随便买 。
房子能流通叫资产 ， 无法流通只能是钢筋水泥壳子 ， 你在这里赚再多钱 ， 无法兑现 ， 一切就都是“纸面富贵” ， 这点大家要清楚 。
公寓|再说一次，不要投资公寓房！
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缺陷
除了流动性问题 ， 还有公寓的居住属性“缺陷”和政策限制 。
40、50年小产权的公寓房 ， 本质是商业用房 。 那么水电费都是根据商业走的 ， 一般会比住宅用水电贵2倍左右 。 这个是无法改变的 。 而且公寓无法通煤气天燃气 ， 所有生活设备都是走电的 。 长此以往 ， 成本很高 。
其次在公寓住着 ， 很不方便 。 公寓是商业用房 ， 一般都以高密度写字楼或商住两用房著称 。 在建筑设计时 ， 基本都是小面积和一梯N户 。 对于正常的高层来讲 ， 1梯4户已经是极限 ， 而公寓1梯10户 ， 甚至20户 ， 很难想象 。
尤其是在上下班高峰期 ， 几乎一锅粥都堵在了“家门口” 。 要是楼层低还好 ， 楼层高了 ， 等也等不到 ， 爬也爬不上去 。
而且一梯N户高密度 ， 走廊里随便个动静就会被封闭走廊回音场放大 ， 如果房间隔音层做的不好 ， 可想而知 。 再加上现在绝大多数美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业开在公寓楼里 ， 基本没“安静”什么事儿了 。 试想每天各种外来人在你家门口掠过 ， 是不是感觉住在了菜市场？
当然居住属性缺陷 ， 咬咬牙是可以接受的 ， 毕竟便宜嘛 。 但是政策限制 ， 却是实打实的危及了根本 。
公寓因为商住属性 ， 是无法落户的 ， 那么孩子上学和买车等城市配套资源 ， 均无法享受 。 其次 ， 在贷款上 ， 严格限制公寓购入门槛 ， 一直以来多地都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策 ， 购房者撬动杠杆的的空间非常小 ， 在某种意义上 ， 也失去了投资价值 。
之前有人跟子木抬杠 ， 说公寓变得如此鸡肋 ， 都是受政策打压所致 ， 未来有一天 ， 公寓一定会放开 ， 成为很好的投资品 。
我只能说 ， 你想多了
公寓|再说一次，不要投资公寓房！
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冷宫
翻看中国房地产市场格局 ， 目前俨然形成了住宅公寓 ， “二足鼎立”的局势 。 当然住宅的体量还是公寓不能相比的 ， 但是公寓的确提供了巨量的住房需求 。
上面我们提到 ， 公寓税费如此之高 ， 而且不能落户 ， 显然是市场在限制其流动性 。 为何限制？这涉及到”存量搏杀“ 。
因为对于一个城市来讲 ， 即使有人口迭代或者人口净流入因素 ， 但在短期内 ， 居住需求是一定的 ， 那么需求涌进公寓 ， 住宅自然就难卖 ， 反之 ， 大家都买了住宅 ， 公寓的去化就很难 。
OK ， 当我们知道这个前提条件后 ， 一切就迎刃而解了 。 在中国 ， 大多数城市的新房（住宅）库存是过剩的 ， 这也是为什么一定要在2015启动新一轮去库存周期的原因 。
但公寓必须得限制住 ， 才能把源源不断的需求引进住宅 。 于是在2017年 ， 北京下发了“327严政” ， 彻底封杀了公寓 ， “名下无房 ， 5年社保 ， 全款购买” ， 对个人购买公寓的条件进行史无前例的限制 ， 而后上海等多个城市跟进 。
公寓|再说一次，不要投资公寓房！
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同时为了防止公寓对楼市房价产生负面影响 ， 一直以高税费变相“冻结”交易 ， 只进不出 ， 让它严格跟着“房住不炒”的大基调走 。


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