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公寓|再说一次，不要投资公寓房！( 三 )


当然公寓市场也曾做过努力 。 因为像北上广这样房价居高的城市 ， 公寓给年轻人提供了足够的落脚空间 ， 需要满足大家的基础住房需求 。 这就是我们在2018年耳熟能详的“商改住” ， “租售同权”等政策 ， 频繁吹风 。
但后来为何又不了了之了呢？其实公寓就是房价的一颗定时炸弹 。
如果放开公寓限制 ， 公寓交易税费低 ， 且可以享受教育等城市资源配套 。 那么公寓以低总价的优势 ， 一定会成为超越住宅的投资品 。 直接分流住宅商品房的市场份额 ， 由供需原理可知 ， 城市主体房价就一定会下滑 。
所以为了主体市场房价不受波动 ， 公寓的身份就永远不会转正 。
公寓|再说一次，不要投资公寓房！
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增值
这时候 ， 一定会有人跟我开杠 。 “同样的价格 ， 我为什么不买一个精致的公寓房 ， 而去买旁边那个破破烂烂的老住宅呢？”
这就涉及到你自己对房子的理解了 。 由于政策的限制 ， 这么多年来 ， 同地段的公寓房价增值根本跑不过住宅 。 即使是老破小 ， 需求量依然会比公寓强 。
我们拿北京最出名的商住公寓 ， 「北京像素」举例子 。
公寓|再说一次，不要投资公寓房！
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北京像素2010年开盘 ， 复式开盘价1.8万/平米左右 。 交通利好加持 ， 到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通 ， 价格随之大涨 ， 直破4万元大关 。 但是现在呢？根据官网数据 ， 均价是4万/平米左右 。 升值102% ， 也就是1倍多一点 。
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但是同地段的二手房呢？我们拿对面的老小区柏林爱乐来讲 ， 是2008年交付 ， 开盘价是5800元/平米 ， 2010年房价是1.5万/平米 ， 现在房价是多少？6万/平米 ， 升值3倍多 。
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1倍和3倍的差距 ， 相信你能计算过来 ， 而且这还是在没有计算过户税费的基础上 。
这里还要敲一下黑板 。
房地产投资的奥秘在于“撬动杠杆” ， 公寓相对于住宅无论是首付还是房贷年限都相差甚远 ， 如果不去用银行里“别人的钱”买房 ， 那便失去了投资的本意 。
当然凡事肯定有两面性 ， 如果你不听劝硬要买公寓 ， 也可以 。 前提是你纯自住 ， 不为今后换房考虑 ， 房子增不增值对你毫无关系 。 而且购房名额和处女贷对你来说 ， 价值也不大 。
说了这么多 ， 是因为这些年 ， 我们见过太多因为买了公寓被套牢 ， 到换房时欲哭无泪的购房者了 。 错过了房地产增值的机会 ， 也错过了改善居住条件的机会 。 隔壁因为买了住宅 ， 几年后轻易换到了大房子里 ， 而你因为买了公寓 ， 几年后依然憋屈在小房子里 ， 整体跟隔壁的美甲店干仗 。
人生重要的选择机会真的很少 ， 一定要理清其中的利害关系 。
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（责任编辑：张洋 HN080）


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