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集体|上海试水集体建设用地入股

集体|上海试水集体建设用地入股
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经济观察报 采访人员 陈月芹 一则“上海金山首推农村集体经营性建设用地使用权作价入股”的消息吸引了自然资源部的注意 。
近半个月来 ， 上海市规划和自然资源局有关部门负责人频繁接到自然资源部、其他省市规划局、媒体等电话 ， 希望了解更多关于集体土地直接入市的落地细则 。 然而 ， 这位负责人能给出的答复只能是：这是某些区先行先试的结果 ， 市规划局层面了解得并不多 ， 目前政策正在制定中 。
金山区规划部门人士则表示 ， 待泾村项目主要是上海市农业农村委牵头 ， 村镇集体组织先试先行探索出来的 ， 规划部门负责配合供地 。
上海首例
10月24日 ， 位于上海南郊的花海芳香小镇二期宣布启动 ， 这是上海金山区朱泾镇待泾村与上海蓝城花开海上建设管理有限公司（以下简称“蓝城花开海上”）共同开发经营的项目 。
在该项目中 ， 待泾村以99宗、共计113.02亩农村集体经营性建设用地的使用权作股本 ， 蓝城出资 ， 共同成立了上海花泾建设发展有限公司（下称“花泾建发”） 。
启信宝数据显示 ， 花泾建发注册资本约2.27亿元 ， 其中蓝城花开海上是大股东 ， 持股51% ， 待泾村与朱泾镇经济合作社分别持股36.75%、12.25% 。
金山区朱泾镇党委书记李士权介绍 ， 这99宗土地办理“农转用”后 ， 并没有通过国家征收 ， 而是由村集体将40年使用权直接作价入股 。 根据协议 ， 这99宗农村集体土地入股时限为40年 ， 与国有土地同权同价 。
据悉 ， 该项目从2019年10月份启动立项 ， 11月6日项目选址 ， 2020年1月19日完成“农转用” ， 5月19日取得供地批文 ， 7月3日取得了99本不动产权证书 ， 全流程仅用了半年多时间 ， 是上海农村集体经营性建设用地取得不动产权证书第一例 。
项目启动的一个背景值得注意：2019年8月 ， 新《土地管理法》获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过 ， 定于2020年1月1日起施行 。 新《土地管理法》中 ， 删除了原来土地管理法第43条 ， 即任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定 ， 取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制 。
按照新《土地管理法》 ， 农村集体建设用地经2/3以上集体经济组织成员同意 ， 可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用 ， 同时使用者还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让 。
待泾村负责人介绍 ， 今后村民将按照“保底+收益分配”模式获得股权收益 ， 按股权分配 ， 113.02亩地未来一年收入至少200万元（股金） ， 加上农用地流转费（租金）、停车场停车费收益、门票收入的10%分红（股金） ， 如若村民在园区工作 ， 还有工资收入；如果房屋被租用作民宿 ， 还有一笔额外租金 。
而蓝城作为开发运营方 ， 无需一次性缴纳土地款 ， 变成每年以分红形式缴纳土地租金 。 蓝城花开海上相关负责人告诉经济观察报 ， 自10月24日花海芳香小镇二期启幕以来 ， 项目受到蓝城集团、同行、各地政府的关注 ， 目前项目土地方面的问题已经敲定 ， 但与村集体等合作细则仍在一步步推进 。
持续推进
一位国有控股旅游集团高管向经济观察报表示 ， 近几年 ， 集体土地做文旅小镇、产业园小镇的项目在全国都可以操作 ， 但大型开发商很少参与 。 “（它们）在买得起地的情况下 ， 没必要来参与产权复杂、需要沟通村民、村集体等多方关系的项目 。 ”该人士认为 。
因此 ， 这类集体经营性用地项目适合轻资产模式的公司 ， 一方面 ， 北上广深一线城市郊区区位较好 ， 有城市近郊旅游需求 。
另一方面 ， 这类轻资产模式的公司在一线城市抢不到地 ， 郊区、城中村拿地代价、拆迁成本过高 ， 其无法一二级联动 ， 才会选择和村集体合作开发运营 。


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