集体|上海试水集体建设用地入股( 二 )
该旅游集团高管表示 ， 村民众多 ， 村集体组织定期换届 ， 如何保证各方遵守经济契约 ， 是集体经营性用地项目稳定可持续运行的一个难题 。 “毕竟土地是村集体的 ， 也没有经过国家征收变成国有用地 ， 三五年后某一方反悔 ， 甚至租约到期后何去何从 ， 是企业最关心的问题 。 ”
集体经营性建设用地入市 ， 是国土资源部门多年来探索推进的重要工作 。
一位佛山市自然资源局南海分局人士向经济观察报介绍 ， 南海区是全国33个农村土地制度改革试点地区之一 ， 从2015年开始 ， 南海区便陆续开展集体经营性建设用地入市、农村土地征收、宅基地制度改革的试点工作 。
该负责人表示 ， 上海金山区将集体经营性建设用地使用权作价入股 ， 是上海首例 ， 但不是全国首例 ， 早在2015年 ， 北京大兴区将4200余宗集体经营性建设用地“以地入股” ， 各村集体作为股东 ， 与国有企业组建集体联营公司 ， 统称为“联营模式” 。
而南海区的做法则是由政府向农村集体统租集体土地 。 “南海的村集体较为精明 ， 将土地使用权交给政府后就不理了 ， 无论旱涝 ， 无论项目经营情况 ， 村民都有租金分红 。 ”该负责人表示 ， 政府拿到地后会统一规划 ， 修建基础设施后再招商引资 ， 每年给村集体付租金 ， 租金每三年或五年递增10% 。
探索与担忧
各地探索的集体土地入市模式大同小异 ， 上述南海分局人士总结为三个共同点 ， 一是土地所有权不变 ， 没有经过国家征收变为国有土地 ， 仍为集体土地 。
二是村集体是土地所有权人 ， 但村民较不擅长经营土地、招商引资 ， 因此村集体将土地使用权交给专业机构来运营 。
三是保障了农民利益 ， 村民可享有租金和收益分红 。 “（南海区）村民想要更清闲一点 ， 不想参与具体的运营 。 我们也想学学北京、上海的模式 ， 但这边（南海区）的村集体观念不一样 。 ”
对上述旅游集团对村集体换届影响项目持续经营的担心 ， 该南海分局人士解释 ， 使用集体土地经全体村民表决过 ， 且2/3村民同意 ， 关于土地流转的年限、价格、入股与分红比例均在协议合同中有约束 ， 自新《土地管理法》正式实行后 ， 集体经营性用地入市在法律上已被承认 ， “基本上没有大问题” 。
据介绍 ， 上海金山区的99宗农村集体土地入股时限为40年 。 根据《中华人民共和国农村土地承包法》 ， 农村土地租赁合同的最长期限是20年 ， 超过20年的部分无效 ， 该项目公司应是与村集体约定20年+20年的租期 ， 在第一个20年到期后续签合同 。
南京大学建筑与城市规划学院教授罗震东表示 ， 早在2013年十八届三中全会便提出“在符合规划和用途管制下 ， 集体经营性用地可直接入市参与非农建设” ， 包括重庆、成都、义乌等地纷纷展开探索 。
到了2019年8月 ， 新《土地管理法》颁布 ， 明确规定农村集体建设用地经2/3以上集体成员同意 ， 可以通过出让、出租等方式交由单位或个人直接使用 ， 各地探索集体土地入市的步伐进一步加快 。
“不同区位的土地价格不同 ， 边远地区的农村建设用地要跟城市周边村子同地同权同价 ， 这是不可能的 ， 因此在操作上有很多细节待处理 。 ”罗震东认为 ， 土地问题较为复杂 ， 还牵涉到土地财政制度 ， 目前规划部门、农业农村部门等各个条线都在改革 ， 还没有真正大规模地放开 。
（责任编辑：李佳佳 HN153）
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