爸妈家要置换房屋 ， 我前段时间一直在看二手房 ， 上周终于定下来了 。复盘这次买房的经过 ， 还是有许多地方值得改进的 ， 如果多做一点准备 ， 或许能做出更好的选择 。
这次买房 ， 我从预算、心态、准备这3个方面做出经验总结 ， 供你参考 。
一、预算有限也能买
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现在的房价高到很多人都买不起房子 ， 所以在此之前 ， 我从来没有看过房子 。但是一圈走下来 ， 我发现预算有限其实也有选择的余地 。
由于在父母的名下买房 ， 也不能贷款 ， 所以我们预算很有限 ， 就直接考虑二手房 。我爸本来想买无证的还建房 ， 与同地段内的电梯房相比 ， 还建房价格低了将近50万 ， 但是我劝说我爸打消了这个念头 。
主要是因为无证房市场流通受限 ， 万一父母生重病 ， 这套房子就无法及时变现 ， 起不到保障的作用 ， 当然卖房是万不得已时的退路 。
如果不考虑流通性 ， 或者后期自己有办法找到买家 ， 选个地段好的、能直接入住的 ， 还建房也是不错的选择 。
二、做足准备功课在看房前我也做了准备 ， 但是现在回想起来 ， 还是不太充分 。
我明确了父母和自己的需求 ， 了解中介的作用和收费 ， 以及怎样选择中介 。我想说税费这块交给中介 ， 自己就不用太操心了 ， 但是看了一圈房下来 ， 我发现中介其实无法完全get到我的需求 ， 还是自己更清楚自己想要什么样的 。
准备阶段要做些什么呢？我总结了3点 ， 供大家参考 。
1.房屋交易税费高昂 ， 选房时要结合税费进行选择 ， 所以准备阶段要了解税费组成 。
房屋信息上写的“满五唯二”“满五唯一” ， 每个字背后都是钱 。有的房子这些条件没有达到 ， 价格就会相对低一些 ， 所以选房不能只看总价 。
税费中主要有3个税是大头 ， 需要特别关注 ， 即契税、增值税和个人所得税 。
契税和面积、买方家庭的房屋数量有关 ， 收取交易价格的1%~3% 。增值税和个人所得税 ， 与房子产证的年限有关 。本来个人所得税应该是房主交的 ， 但是在实际买卖过程中 ， 都转嫁到卖方了 。
以91平 ， 家庭的二套房 ， 市场价160万的房子举例 ， 契税要收总价的2% ， 即3.2万 。如果房产证不满两年 ， 要多交房价的5%的的增值税 ， 即8万 。如果不满五年 ， 要多交一 个个人所得税 ， 即房屋在房管局两次备案金额差额的20% 。如果房子不是卖方唯一住房 ， 买方还要多交1% ， 即1万多的个人所得税 。
除此之外 ， 还有2%~3%的中介费 ， 就是3.2万 。这其中的每一项税费 ， 都直接牵动着买房者的神经 。
2.列出自己的需求 ， 并按照重要性进行排序
没有完美的房子 ， 而且又预算有限 ， 所以必要时只能舍弃排序靠后的选项 。一般来说 ， 大家会考虑这些选项：地段、楼层、朝向、小区环境、装修、是否有电梯等 。
我父母年纪大了 ， 所以首要考虑就是电梯和地段 ， 位置距离现居住地约1~2公里范围 。另外 ， 我也不想再去折腾装修 ， 所以电梯、地段、装修是3个首要考虑的标准 。老人考虑到物业费 ， 能接受环境稍微差一点的小区 。
楼层和朝向也非常重要 ， 它决定了居住的舒适度 。低楼层或者顶楼的价格会相对便宜一些 ， 有些人也能够接受 ， 所以这个以具体看房的情况为准 。
还有一些比较个人化的需求 ， 比如我的睡眠很浅 ， 就会考虑房屋的“动静区”分隔 。动区指的是厨房和卫生间 ， 这是生活中最大的噪音源 ， 静区则是卧室 ， 两者之间如果有客厅做间隔会更好 。
不同地域的人需求也有差别 ， 比如北方城市 ， 有的人会考虑房屋有几个“冷山”面 。冷山指的是房屋的墙面是户外 ， 冷山面越多 ， 供暖消耗越大 ， 而且房屋不容易热起来 。那么冬天看房就比较好 ， 正好可以考察供暖 。
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