千人抢房、土拍大热再现，市场真的“回暖”了吗？( 四 ) 开年以来

一是处于供应相对稀缺的热门板块的高性价比项目依旧是备受刚需购房者青睐，比如成都的泰合新光华府、九龙仓时代小镇、保利大都会、优品道锦绣等项目基本都是以低于周边项目的售价达到了开盘即售罄的热销盛况。

二是针对部分购买力相对较强的二线城市，带装修高品质的改善型住宅仍然具备一定的市场空间。典型代表为南京近期热销的中海城南公馆、高科紫薇堂项目，定位高端且户型也以140平米以上的大面积段为主，但仍取得了不错的销售业绩，也说明当前南京市场仍存在部分改善类需求有待释放。

三是多数房企为了加快出货，也采取了“小步快跑”的策略，以每次开盘不足百套的房源供应来实现较高的去化水平。长沙的大汉汉园、大汉月亮河畔，天津的龙洲道188号、鸿坤原乡半岛等项目都是因巧妙掌握了推盘规律而实现了热销。

综上，当前随着各城市楼市调控的试探性松动，局部土地市场的回暖以及部分项目价格回调，带来部分城市短期升温、部分项目热销的现象，但难改总体市场下行调整的大趋势。我们预判认为：

一是政策面基本维稳， “房住不炒”仍是主基调，但“因城施政、分类调控”的会更突出，未来财政压力较大的地方政府进一步“松绑”政策的预期相对强烈。

二是不同城市市场分化继续加剧：2019年核心一、二线有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

三是在整体成交“转淡”的背景下，供应相对稀缺的、热点板块的高性价比项目，未来依旧会成为购房的热点。

来源：克而瑞地产研究中心

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