房价还会不会继续上涨？看完这“4组”数据分析，恍然大悟( 三 ) 关于楼市

谈到土地财政替代，就不得不提到长效机制—房产税。房产税被很多人视为未来最有可能替代土地收入的税种。那么会如何呢？据恒大首席经济学家任泽平测算的一组数据显示，短期来看，按照免征面积30平米，各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于4.8%到23% ，均远超当前合理名义税率3.5%的上限，所以，短期内房地产税无法替代土地出让收入。从长期来看，在人均居住面积提高、房价增速低于收入增速和存量房时代到来三大条件逐步具备，未来房产税可以达到7.2万亿，占到地方财政收入47.7% ，同时也超过了2018年6.5万亿的土地出让收入水平。

4.货币增长速度。房价上涨，固然与购房需求、地价成本、税收有重要联系，但这些年房价上涨的另一个重要因素—货币也不可忽视。就是我们常讲的通货膨胀，货币多了，物价就上涨，房子作为一种商品，也没有不涨价的道理。一般来说，我们看货币超发速度，主要看M2的增长速度，此前，笔者有专门分析过近10年的M2增速， M2在2017年和2018年降到两位数以下，从整体上看， M2与经济增速一样，都进入”L”型，有一个缓慢下行阶段。换句话说，就是“印钱”速度减缓。

仔细对照发现，这些年房价快速上涨，均与货币保持高速增长分不开，随着货币超发降速，房价也失去了高速增长的基础。这不是信口开河，一切要以数据为依据，我们要正视这种变化。当然，货币增速不可能一直处于下降过程中，正如前文所说，需要以经济发展相匹配，处于中低速增长，房价大致会在这个范围内波动。

看完上面4组数据分析，未来的房价还会继续上涨吗？

其实，这个答案很明显。笔者认为，房价肯定还会上涨，但不是永远。主要体现在以下几点：

1.从上面分析的数据得知，城市化还处于中端，还有持续的人口城市化，这是需求的第一方面。加之家庭小型化、改善需求的存在，房地产市场还有较大成长空间，这个时间预计在2030年前后；