股市分析：4S店是门好生意吗？兼读广汇汽车年报( 四 ) 原标题：股市

而如果采用股东权益衡量，商誉相关资产更是占比达54.5% 。对于股票投资者而言，广汇汽车因不断收购扩张而高企的商誉始终是令人不安的“雷” ，甚至一度还遭到证监会的问询。在2018年报有关商誉减值测试过程信息中，广汇披露了其现金流量折现方法的主要假设，包括预期增长率、稳定增长率、毛利率及折现率等。这看起来似乎十分复杂，但可以简单理解为：商誉是建立在被收购资产的稳定盈利能力和盈利预期基础上的。而这不仅与企业自身的经营有关，也与宏观经济环境、产业政策等相关。后者，其实并不在广汇的可控制范围之内。

另外有关融资租赁相关的金融资产，我们放在后面业务部分讨论。而且，这项资产也不是建设一家4S的必须投入。必须投入除了上述固定资产外，如果是自有物业门店，当然还包括土地使用权。

在当下的中国，土地资源是极为昂贵的。根据2019年2月一则网上公开信息，位于西安市雁塔区南三环附近总面积为17.467亩的一块其他服务设施（汽车维修、展示服务）用地，成交价6145万元，折合每亩地单价352万元。在广汇的年报中也披露， 2018年8月，其位于西安的附属公司向关联方转让17.09万平方米国有土地使用权，作价70360万元，折合每亩275万元。可见，在西安这样的省会二线城市， 4S店的用地价格约在300万/亩的水平。

那么，建设一家4S店需要多么面积的土地呢？我们也可以从年报中找答案。截止2018年底，广汇汽车839家门店的总建筑面积为395.9万平方米，折合单店平均建筑面积约4719平米。按照容积率为2进行估算，建筑面积约5000平米左右的4S店，占地面积约3.75亩，土地价格超过1100万元。