中国房企未来发展之路：香港租售混合模式经验( 二 ) 首席房地产研

重资产。香港四大房企总资产规模均值接近5000亿人民币，中美新港比较仅次于内地房企。房企的重资产源于对于租赁物业的自持，投资性房地产平均占总资产规模的56% 。

低杠杆。香港房企杠杆率远低于其他三个经济体。前四大房企资产负债率均值为32% ，分别为中国、美国、新加坡的1/3、1/2和2/3；净负债率均值18% ，分别为中国、美国、新加坡的1/5、1/12和1/3 。

2.发展历程：行业走向集中，龙头房企从开发到自持

香港房企发展经历三个阶段。

1945-1967年，大量小型房企成立。主要因为香港二战后的人口膨胀以及“分层出售、分期付款”售楼制度的发明。

1968-1984年，房企大量并购迅速扩张。房企凭借香港股市繁荣上市融资，并购整合与大规模拿地扩大业务，实现规模三级跳。

1985-1997年，市场高度集中龙头房企由售向租转型。中小型房地产企业逐步淘汰，十家龙头房企占据市场70%以上份额，同时标杆房企开始拓展租赁业务，由单纯的开发销售向租售混合经营转型。

3.经营特点：低周转、财务稳健

开发和自持混合经营。龙头房企物业租赁收入平均占营业收入的30% ，投资性房地产平均占总资产的56% 。自持业务带来充沛现金流，现金及现金等价物占流动资产的30% 。

产品定位高端，开发周期长。拿地偏向城市核心+地铁沿线；逆周期拿地、顺周期开发，拿地到商户入驻可间隔5-8年。精细开发对应低周转，平均总资产周转率0.1 ，为美国的1/10、中国的1/3 。

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