2019中国城市发展潜力排名：深北上广排前四，成都第五南京第六(14)
基本面分析是城市发展潜力研判的核心 ， 关键在于研判人口趋势 ， 逻辑链条是：人随产业走 ， 产业布局决定于区位 。 其一 ， 房地产长期看人口 ， 人口决定需求 。 人口是一切经济社会活动的基础 ， 更是房地产市场发展的根本支撑 。 由于出生人口大幅下滑 ， 2018年中国人口仅增加530万 ， 人口总量将在2024-2031年见顶 ， 各地区已逐渐进入人口争夺的存量博弈时代 。 人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距 ， 一般规律是人随产业走、人往高处走 。 其二 ， 产业决定城市兴衰 ， 产业兴则城市兴 ， 产业聚则人口聚 。 当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段 ， 从全球价值链的中低端向中高端转型升级 ， 区域产业格局明显变化 。 从地区层面看 ， 东部沿海大量制造业受成本上升影响 ， 已经并正向中国内地、东南亚转移 。 从城市群角度看 ， 发达城市群内核心城市集聚高端制造和高端服务业、向周边转移一般制造业 ， 发育中都市圈城市群制造业继续向核心城市集聚 ， 城市群外一般城市产业结构多呈现低端制造业化和低端服务业化 。 其三 ， 区位决定产业布局 ， 规模经济和交通成本决定区位 。 企业产业布局以最大化利润为目标 ， 区位选择至关重要 。 但区位因素并非一成不变的 ， 随着规模经济和交通成本等因素变化 。 中国东部沿海地区率先发展的关键并非是率先开放的政策 ， 而是沿海的地理位置有利于出口；从全球看 ， 约60%的经济总量集中在沿海100公里范围内 。 高端制造和高端服务业聚集在核心大城市 ， 主要是因为规模经济带来的成本下降和效率提高 。
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