#房姐#揭露环京楼市真相，到底还能不能买？( 二 ) 揭露环京楼市真相，到底还能不能买？|

提问：房姐您好，请问西局、六里桥、七里庄附近适合自住的上车房吗？另外，您对丰台这边房价发展形势怎么看？谢谢

回答：过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首度聚集区，由于过去没有政府主导的产业，也缺少政府的规划发展，一度呈现放养的状态，各种大棚市场，城中村都大量集中在丰台区，也正是这些原因，让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。但由于房产的价值并不是品质所决定，加上近些年丰台政府的频频动作，多条地铁线的开通，市场问题整顿，丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台，丰台开始走上逆袭的道路。 2016年连续两轮的行情后，丰台的均价也开始与朝阳看齐，区域性抢占先机的机会不在，逐渐过渡为以精挑细选，发掘笋盘为主的战术。丽泽商务区是丰台十年的痛苦。规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。开盘价很高，过去套了不少人；最近原本价格洗到差不多了，但突然规划又打折扣。丽泽落到实地上的好处还不够多，但是跌宕起伏的状态，高额的起步价，我会回避。西局的地理位置我认为略输于草桥，西局四周有铁路和环线分割，发展有限，草桥相对更开阔，而且占据了大兴开发的起点位置，优势更大。同样价格，选择草桥。六里桥位置不错，交通方便，租户多，缺点是有隔断，未来空间不会太高。

提问：房姐你好，请问美立方一层86平， 5.3万一平，可以入手吗？美立方，国美第一城，炫特三期请问您更推荐哪个楼盘？谢谢

回答：北苑已经很贵了，北京房价经常忽略地段。新房癌，品质癌，地板价高。随着时间推移，天通苑会和新北苑越来越近。国美第一城是比较容易出笋的楼盘，最终决定入不入手，还是看价格。

提问：房姐好！我们夫妻二人在丰台有一套房，无贷款，想按照你的建议在tty买个老破大投资，手头子弹紧张，国管公积金夫妻100 ，想做抵押贷和公积金贷款组合，你觉得是否可以？

回答：可以，但是需要注意先后顺序。抵押在按揭之后（有首付贷嫌疑），特殊情况下，离婚后买入更好。

提问：房姐，请问买一手还是二手，有什么差别吗？

回答：不同的城市，有战略上的巨大差异。比如北京上海深圳，这些成熟的中后期市场，往往以二手的精耕细作为主，因为一二手房的价差巨大。

消耗一定的人力成本，使用一些专业的选筹技能，就可以在二手市场中额外获得30%-50%的买入差价。 30%的二手选筹优势对比10%的一手便利性，仍然是二手房更划算。

而在一些二手市场尚未开始启动的二线省会；例如：部分长沙，成都楼盘， 2016年重庆， 2017年武汉， 2019上半年前的沈阳等。一手房可能存在限价的优势，丰富的贷款优势（方便贷款），操作便利的优势（比如一次性买10套，二手太麻烦）。

而一旦出台针对性的限购限贷，性价比又马上往二手倾斜，典型比如沈阳出台一手限购。因为在这部分时间的二线城市，市场还没有进入到存量的比拼，市场竞争状况还不够成熟，二手房比一手房的价差，不大，而一手房，又具有各方面的便利性，也是一种成本上的节省，价格上的优势。

对于这种市场，如果有大量的闲暇时间，可以选择二手，用人力劳动赚取便利性的利润；如果需要大批量的快速建仓，又不限购限贷，足够便宜的一手房也许是更有优势的选择。