#房姐#揭露环京楼市真相，到底还能不能买？( 三 ) 揭露环京楼市真相，到底还能不能买？|

提问：房姐你好，请教一个专业的问题。既然房源和客户是中介的关键，那为什么只有链家控制大部分的房源，我爱我家中原这些中介的房源明显少多了？

回答：你所说的问题，不仅仅一个涉及房产的问题，准确的说更多的是一个所有商业经营者的问题，而且很多经营者本身并没有意识到这个问题的存在。所有的商业，都绕不开两个词：成本和利润。一切的商业模式，都是基于成本和利润的分析来开展的。所谓的商机，就是利润来自于哪里？

所谓的商业模式，就是成本和利润的计算。所谓的业内机密，就是如何更高效率的获取利润，同时减少成本。而公司组织管理，职业经理人，所有业务的运转，也都是围绕着利润和成本的权衡来进行决策和改变。独家的优质房源，相当于稳拿一笔成交；但是房源的获取，以及房源的维护，本身的成本非常高昂。

最关键的是：不是所有的房源，都可以成交。真正在市场上能够成交的房源，大概只有10%不到，如果中介的目标是控制市场上最多的房源，那么剩下的90%就是白白浪费掉的。招聘十倍的中介，维护比别人多两三倍的房源，这里所赚到的利润，能够抵消掉浪费掉的90%的成本吗？很显然，不能。

撮合匹配这种行业，超过一定限度的可选项，就是边际递减，浪费资源。房源，能成交的才好；人流，和客户有区别。做的少不代表不努力，赚钱首先比拼的是智慧而不是体力。

提问：房姐你好！我有两个问题：1、我看你之前的帖子，沈阳的房子现在均价还不到1万，是可以吃进吧？2、不知道你了解不了解秦皇岛，均价1.08万了，还能买进么？

回答：秦皇岛IP价值高，领导人手一套，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘。沈阳是所有二线省会城市中单价最低的，属于全国洼地。

提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗

回答：天通苑的价格陷阱：天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况：

1.面积特大，例如300-400平；

2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）；

3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价；4.特殊户型，斜角，缺赠送。例：天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17 ，换算正常面积单价约2.7万（360平）。天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

具体买哪里，详见知识星球内部分享《天通苑板块选筹实操》

提问：夫妻都是北京户口，目前名下两套房，１双桥（１００平，次新，户型南北通透，把边房，厕所带窗户，年底可做成满五唯一）２、马连道西里（满２年，老破小，原值高，现在出租，老公和孩子户口在这套房，相当于已有西城学校通路，但难自主不好，临街面积小，次顶层，５层）孩子一岁多，想换个好学校，目前手里现金300万，置换方案１、只卖双桥，房子５００＋现金３００，可得８００＋的首付　２、只卖马西，还贷款１６０，可得５００万首付　３、两套都卖，可得一千万。现在西城学区价高，又在传合并锁区，目前适合换房吗，如果考虑学校、居住（有老人，希望三居）和未来相对保值，建议哪种置换方案呢，买哪的学区更好呢