#房姐#揭露环京楼市真相，到底还能不能买？( 四 ) 揭露环京楼市真相，到底还能不能买？|

回答：如果觉得马连道西里对应的学校可以接受，我建议2套都别卖了，过几年把2套都出租，然后在学校附近租个好品质的大房子更合适。如果觉得马连道西里对应的学校不够好，那我建议卖马连道西里这一套，另一套保留，然后购买700W左右的学区房（也不自住，出租后自己租个大的）。

1、从投资角度来说，增值空间，流动性，防风险能力， 2套小的都好过1套大的；更何况这2套正好互补，一个央区，一个近郊。

2、700W可以在任意一个学区买到房子，只不过金融街德胜等优质学区该价位买的房子居住属性仍然较差。但投住建议分开考虑，要想住得好，就租房，越贵的房子，租售比越差，租着越划算。最后对于锁区、学区的建议，更多要考虑上班的地点，这样家庭和工作才能更平衡。

如果不用考虑上班问题，我个人是更建议海淀的。锁区会限制购买人数，对西城房价我认为是利空。而西城权贵多，我个人不建议普通家庭去陪太子读书，同时也希望孩子从小有个好的学习氛围和习惯。

提问：房姐，法拍房操作过吗？感觉比市场便宜30%以上，有经验可以借鉴一下。

回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。

详见知识星球内部资料《法拍房捡漏实操技巧》。

提问：房姐，北京黄村片区与天宫院片区哪个升值空间更大？黄村约三万五到四万一平，天宫院要四万六到四万八一平。黄村的小区2000年建成，户型稍差平米数大一点。天宫院周围小区2014年建成，环境好但平米数稍小且总价高。主要用于自住但也考虑以后置换的问题，怎么选择？现在的房价在跌，是尽快买还是再等等？

回答：生物医药基地到天宫院一带胜在周围平整开阔，可发展空间大，加上龙湖天街和凯德聚集人气，位置虽然比黄村远，能量又胜一筹。

这种位置和亦庄类似，都是北京内部容量挤压造成的外环小镇自成一体的结果，缺点是只有一根地铁，公路只有京开一条大血管，到金融街说不定比到西红门宜家还快。

现在天宫院价格不算便宜，六环外4万块我比较心疼，如果有3万的次新我觉得可行，黄村北同理。

提问：您好，大神，雄安白沟八千可入吗？

回答：底层中介眼中的大肥羊。

提问：2017年最高点时买了顺义机场附近商住，均价3.1w ，现在2w ，所幸租金还可以，每年持续上涨，现在心态不错，如果实在卖不出去，就当花钱买了一份稳定工作，等到老了工资也不少了，但有机会还是希望不赔钱的卖出去。想问问您北京商住未来如何？得放在手里多久？感谢

回答：我一直建议大家不要买北京的商住。一方面，商住本身有土地增值税，导致收益被吃掉，涨不上去；再者，北京对商住的限购进一步降低了商住的价值。最重要的是，北京的商住价格很高。在上海，商住一般只有隔壁住宅的3-4折，而北京则是6折起。个别神盘，商住甚至要到住宅价格的8-9折。明年就着北京上涨后的带动，卖给下一波接盘侠。