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#城市#22城房企竞争格局研究

导  语：
从22城的城市、企业两个维度展开分析 ， 为企业城市选择、城市进驻方式、城市合作决策提供参考和借鉴 。
◎  克而瑞研究中心 /沈晓玲 汪维文 查明仪 齐瑞琳 万任澄
（本文为节选版）
2019年国内房地产行业增速出现明显放缓：销售上 ， 百强房企业绩增速明显下滑 ， 行业集中度上升 ， 百强内部各梯队房企分化格局加剧；投资上 ， 企业力度开始出现收缩迹象 ， 布局重点也逐步开始向有经济支撑风险更小的一二线城市回归 。 展望后续市场 ，“房住不炒 ， 稳字当头”的政策主基调不会改变 ， 中央也将严控金融风险 ， 稳定仍是下一阶段房地产政策调控的重中之重 。 企业层面 ， 虽然目前市场整体去化承压 ， 但行业保持长期平稳发展的环境已趋于明朗 。 预计未来规模房企整体的规模增长将进入平稳期 。
而在市场调整期下 ， 房企融资环境将继续低位运行 ， 企业投资也将保持审慎态度 。 行业表现动荡的市场背景之下 ， 各城市内十强企业表现又有什么不同？一二线城市的十强房企门槛随着竞争的加剧是在提升还是下降？22个重点监测城市其企业间竞争格局如何 ， 城市十强房企的销售集中度是否增长？哪个城市竞争程度最为激烈？本土房企是否已被挤出当地十强？千亿房企在同一城市又是怎样的竞争关系？热点城市对千亿房企究竟有多大贡献？带着这些疑问 ， 我们选取22个城市[22个城市：北京 ， 上海 ， 广州 ， 深圳 ， 成都 ， 福州 ， 杭州 ， 济南 ， 南京 ， 南宁 ， 沈阳 ， 青岛 ， 厦门 ， 苏州 ， 天津 ， 无锡 ， 武汉 ， 西安 ， 长春 ， 长沙 ， 郑州 ， 重庆 。 ]销售金额及面积TOP10房企为数据样本 ， 从城市、企业两个维度展开分析 ， 为企业城市选择、城市进驻方式、城市合作决策提供参考和借鉴 。
01
门槛：18城榜首金额超百亿
【#城市#22城房企竞争格局研究】城市十强门槛普遍提升
第一节 十强门槛：北京金额门槛超百亿 ， 一二线城市差距缩小
1.1 北京金额门槛超百亿 ， 一二线城市差距缩小
2019年 ， 在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下 ， 市场调控趋于常态化 ， 在一线城市则体现得更为明显 。 正由于此 ， 虽一线城市坐享人口福利且经济实力更强 ， 本该房地产市场规模具有绝对优势 ， 但囿于政策限制 ， 与二线城市的界限逐渐模糊 ， 多个二线城市的房企十强门槛值超出一线城市且城市之间的差距缩小 。
就各城市十强金额门槛而言 ， 虽一线城市门槛值整体靠前 ， 但除北京外已失去绝对优势 。 北京的门槛值达125.12亿元 ， 是22城中唯一房企十强销售门槛超百亿的城市 。 似乎低迷的市场氛围并未对其有所影响 ， 反倒有一骑绝尘之势 。 这有两方面原因 ， 一方面当地房企多为国企 ， 他们往往有雄厚的资本实力 ， 能够承担昂贵的土地费用以及抵抗不确定的市场因素 ， 因此有足够的土储以保持供应；另一方面 ， 北京高端市场仍有需求 ， 高端项目单盘销售便可助推房企业绩的快速提升 。 相比而言 ， 沪广深市场较为开放 ， 即使市场庞大也难抵众多瓜分者实力相当的局面 ， 导致门槛值低于部分二线城市 。 二线城市中 ， 杭州、武汉表现亮眼 ， 2019年十强房企销售额门槛均在90亿上下 ， 与上海旗鼓相当 ， 仅次于北京 ， 这主要得益于人才政策利好 。 南京、天津等准一线城市的表现也较为突出 ， 与广州、深圳门槛值比肩 。 其余二线城市金额门槛值差别不大 ， 除厦门外均在30亿元以上 。
#城市#22城房企竞争格局研究
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就各城市十强面积门槛而言 ， 二线城市数值格外突出 ， 普遍高于一线城市 。 长沙、天津、南宁、西安的门槛值均超40万方 ， 其中长沙以45.91万方处于领先地位 ， 达到近乎两倍北京和广州的销售面积 。 整体来看 ， 除厦门外 ， 22城面积十强门槛均超出十亿 ， 平均值达到28亿元 ， 以此看来 ， 上海和深圳18.12万方和12.55万方的门槛值已处于中后段 。 呈现这样的格局也不足为奇 ， 城市能级不同 ， 主力销售面积段及均价必然有较大差距 。 二线城市土地资源相对宽松 ， 供应面积较多但均价较低 ， 所以面积门槛高 ， 但金额门槛不敌一线城市 。


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