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#城市#22城房企竞争格局研究( 三 )


#城市#22城房企竞争格局研究
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第二节 房企表现：规模战略影响企业表现 ， 千亿房企入榜数量持续增长2.1 规模决定企业入榜能力 ， 战略左右企业入榜表现 本部分略 2.2千亿房企入榜数量持续增长 ， 但近年有放缓趋势 千亿房企表现与行业趋势挂钩 ， 近年步入缓增长 。 同样是以34家千亿房企为整体来看 ， 无论是相比于18年还是15年 ， 千亿房企入榜的数量都有增长 。 但18年至19年千亿房企上榜数量仅增加1 ， 相比之前增速呈现明显放缓 ， 这一趋势也与国内房地产整体发展趋势相关 。 16年我国商品房发展处于高速增长区间 ， 随后在2017年国家加强调控 ， 行业增速开始放缓 ， 19年增速出现明显回落 。 而单独针对企业来看 ， 则与其战略布局关联度较高 ， 例如恒大曾在14年提出回归一二线城市 ， 因此15年企业有13城入榜 ， 但是长期来看 ， 恒大作为龙头房企布局广泛 ， 回归一二线还有更长的路要走 。
#城市#22城房企竞争格局研究
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总结展望：合作开发降低企业进驻新城风险
第一节 热点城市高门槛强竞争 ， 规模房企优势进一步显现
门槛及榜首方面 ， 以一线为首的热点城市领衔金额榜 ， 二线城市领跑面积榜 。 以北、上、广、深为首的一线城市以及杭州、武汉、天津等为首热点城市整体无论是在金额门槛还是榜首方面都位列前茅 。 究其原因 ， 一是由于一线以及新一线城市土地资源稀缺、供地较少 ， 导致房企拿地楼板价较高 ， 地价推动房价 ， 使得房屋销售均价高于其他城市 。 二是在于这类城市由于教育、医疗、公共服务等方面的优势 ， 拥有良好的基本面支撑 ， 对周边人口有源源不断的吸附作用 ， 因此购房置业需求旺盛 ， 需求旺盛叠加供给有限 ， 最终导致销售金额高企 。 部分二线城市则是与之相反 ， 如长沙、成都等 ， 由于近期商品住宅供应相对较多 ， 短期呈现出供大于求的局面 ， 且叠加近期趋严的调控政策 ， 部分开发商以价换量 ， 促进回款 ， 因此在成交面积上一路领先 。 还有部分城市如重庆、西安等 ， 整体市场呈现出供需两旺的局面 ， 因而无论是在金额还是在面积方面 ， 排名都较为靠前 。
房企集中度方面 ， 竞争加剧导致短期集中度下滑 ， 长期集中度提升逻辑不变 。 与2018年相比 ， 2019年少数城市如厦门、南宁、西安TOP10房企出现了集中度上升之外 ， 超半数城市房企集中度出现不同程度的下滑 ， 热点城市如武汉、郑州、成都等整体下滑幅度较大 。 主要原因在于棚改货币化导致的需求透支使得三四线城市面临较大的下行压力 ， 重仓三四线的房企开始转移阵地 ， 围绕核心一二线城市进行布局 ， 最终导致热门城市市场竞争更加激烈 。 但与15年相比 ， 房企整体的集中度还是呈现上升趋势 ， 在行业下行的背景下 ， 大鱼吃小鱼的局势并未产生变化 ， 长期来看集中度或许将继续震荡上升 。
房企格局方面 ， 强者恒强趋势未变 ， 千亿房企入榜扩容至34家 。 22城中 ， 多达17城外来房企的市占率全面超越本土房企 ， 占比接近8成 。 这些外来房企大多为全国化或者规模型房企 ， 凭借品牌、项目品质、资金实力等多方面优势迅速抢占当地市场 ， 受此影响 ， 千亿房企也由15年的12家迅速扩容至34家 。 具体到企业上 ， 2019年 ， 龙头房企如万科、融创、保利等 ， 在22城中入榜数量均超14 ， 万科更是以20城位列榜首 ， 优势尽显无疑 。 此外 ， 规模化房企如金地、绿城、荣盛、佳兆业等也紧随其后 ， 强者恒强的局面越发明显 。
第二节 进驻新城首选低集中度城市 ， 合作开发降低不确定性
最后 ， 具体到房企进驻城市的选择以及进驻方式上 ， 由于不同城市的竞争格局、市场集中度、深耕企业类型都有所不同 ， 针对这些特点 ， 我们提出如下建议：


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