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10■观点直击 | 降杠杆成效明显 融信未来保持10%-12%增速

观点地产网房企2019年报季在3月下旬进入高峰 。
继万科、绿城、龙湖后 ， 3月24日 ， 福建房企融信中国披露了过去一年的业绩表现 ， 并通过线上形式举行业绩发布会 。
董事局主席欧宗洪携执行董事兼总裁余丽娟、执行董事兼高级副总裁曾飞燕、执行董事兼首席财务官张立新出席现场 。
与周一发布业绩股价普跌的阴霾不同 ， 恒生指数今早高开3.69% ， 内房股普涨 ， 无论融信还是龙湖 ， 在业绩发布后亦都迎来上涨 ， 其中融信涨幅超过7个点 。
而从业绩表现来看 ， 尽管规模增速放缓 ， 但融信的盈利水平依旧保持较快增速 。
数据显示 ， 融信2019年完成销售额1413亿元 ， 按年增长15.9% ， 实现营收514.63亿元 ， 同比增长49.75%；实现毛利润124.75亿元 ， 较2018年同比提升54.68%；净利润58.94亿元 ， 同比增长69.78% 。
剔除并购项目影响后 ， 2019年融信的毛利率达28% ， 净利率11% ， 比上年度同比增加13.39% 。
此外 ， 余丽娟于现场透露 ， 截至2019年末 ， 融信已售未节转规模约750亿 ， 而该部分项目的毛利率水平大概是20-25%之间 。
财务方面 ， 自2018年开始主动降杠杆 ， 截至2019年末 ， 融信的净负债率降至70% ， 较2018年同期下降35个百分点 。
利润增速达到预期 ， 融信在派息上也更为大方 ， 继2018年首次派息每股派发0.365港元后 ， 2019年融信将派发每股0.6港元的末期股息 。
保持每年10%-12%增长
事实上 ， 自2018年进入千亿阵营后 ， 融信就开始走向稳健 ， 2019年15.9%的销售规模增速 ， 也是历年来增长最缓慢的一年 。
据过往数据显示 ， 2016年和2017年 ， 融信连续两年销售同比增幅超过100% ， 2018年融信实现合约销售约1218.84亿元 ， 按年增加约73.35% 。
而据管理层预测 ， 基于复杂的市场环境 ， 未来几年融信也将继续保持较为平缓的增速 ， “目前的土储在未来3年内还是可以做到每年可能在10%或者12%左右的增长 。 ”
销售增长放缓 ， 融信在拿地上也不再像从前般大手大脚 。
年报显示 ， 2019年内融信共计新增土地项目46个 ， 新增土地储备约730万平方米 ， 其中归属融信的权益土地面积为341.7万平方米 ， 权益比为46.8% ， 权益代价约163亿元 ， 地块收购的平均成本约为每平方米6648元 。
对此 ， 欧宗洪解释称 ， “去年的地价偏高 ， 因此就少拿点 ， 另外融信现在拿地主要会看利润和IRR指标 ， 不会刻意追求量 。 ”
这一点也体现在数据上 ， 2019年融信新增46个项目的平均拿地溢价是9% ， 平均拿地成本为6648元/平方米 。
对于2020年的土地市场 ， 欧宗洪则判断 ， 一季度土地市场比较热 ， 四五月份土地会整体降温 。 而在拿地预算上 ， 融信依旧会按销售回款的30-50%去投资 。
截止2019年12月31日 ， 融信在全国共计拥有200个项目 ， 总土储约2700万平方米 ， 权益土储面积是1332万平方米 ， 其中约81%的土地位于一二线城市 ， 土地储备的每平方米平均成本为6897元 。
从布局上来看 ， 一二线城市是融信土储的主要构成 。
余丽娟介绍 ， 2019年融信一二线销售占总销售的80%以上 ， 保持70%以上的去化 ， 同时回款率达到80%以上 。 在截至2019年底的土地储备中 ， 一二线城市占81% ， 平均的土地成本6897元每方 。
具体分布上 ， 2019年的合约销售额主要是在长三角和海西 ， 这两个区域占到91% 。
除公开市场外 ， 近来年一二级联动也成为融信拿地的重要的渠道一直 。
据余丽娟透露 ， 目前融信一二级联动总建面有976万平方米 ， 主要集中在郑州、太原 ， 已经累计确权的有426万平方米 ， 还有550万平方米剩余待确权 。
值得一提的是 ， 受新冠疫情影响 ， 2020年房地产行业面临更为复杂的开局 ， 令不少投资者担心房企的开竣工和结算表现 。


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