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【收购】观点直击 | 赴港一年 奥园健康回应“零收购”与重资产乌龙

观点地产网“又是一年春好处 ， 奥园健康在香港上市港交所也已满一周年了 。 ”郭梓宁用着广式普通话给业绩会开了个头 。
3月25日下午 ， 在母公司中国奥园之后奥园健康也紧随着召开了线上业绩会 ， 董事会主席兼非执行董事郭梓宁、执行董事陶宇、非执行董事陈志斌、常务副总裁雷易群、首席财务官徐晓东出席了业绩会 。
从主要财务指标来看 ， 2019年 ， 奥园健康实现总收入约9.01亿元 ， 同比增长45.6%；录得毛利润约3.37亿元 ， 同比增长61.4% ， 毛利率约37.4%；净利润为约1.63亿元 ， 较2018年增长108.3% ， 净利率为约18.1% 。
于期末 ， 奥园健康净资产为约8.46亿元 ， 权益回报率(ROE)为约33.5% 。 同时 ， 奥园健康建议派付2019年年度的末期股息每股0.09元 。
翻阅年报还可发现 ， 这是奥园健康首次披露了合约面积 。 截至2019年底 ， 奥园健康在管建筑面积1508万平方米 ， 同比增长45.2% ， 总合约面积则为4120.7万平方米 。 换而言之 ， 目前奥园健康的储备面积为2612.5万平方米 ， 即还有超过在管面积1倍的物业面积等待释放 。
高毛利商管的“成败”
对比目前的内房物业股 ， 奥园健康的业绩中较为突出的是盈利水平指标 。
从毛利率可以看到 ， 2019年奥园健康实现整体毛利率37.4% ， 同比去年增长3.7个百分点 。 对比其他物业服务公司基本上20%-30%的毛利率 ， 如目前已披露业绩的碧桂园服务毛利率为31.6%、时代邻里为28.2% ， 奥园健康的毛利率处于行业偏上的位置 。
这背后与其区别于其他物管公司以住宅为主的业务结构 ， 奥园健康由物业管理、商业运营为两大收入业务组成 。 就2019年营收结构可以看到 ， 物业管理服务及商业运营服务的收入分别占总收入约71.8%和28.2% ， 即是说接近三成的收入来自于商业运营服务 。
对应毛利率的话 ， 物业管理服务分部毛利率为34.6% ， 商业运营服务分部毛利率则为44.5% ， 后者毛利率要高出6.8% 。
可以窥见 ， 一定程度上正是商业运营板块的高毛利率带动了奥园健康整体的盈利水平 。 另从业绩会披露数据看 ， 2015年至2019年 ， 商业运营两个细分板块市场定位、商户招揽服务 ， 和商业运营及管理服务 ， 分别录得年复合增长率130.9%、51.9% 。
不过 ， 或许也要感叹一句“成也萧何 ， 败也萧何” 。 在疫情之下 ， 持有17个商场运营管理的奥园健康 ， 所承受的压力自然也比一般物业公司大 。
雷易群直言 ， 疫情对公司商业业务确实带来了一定影响和压力 ， 如疫情严重时不少商场要求关闭 。 更为直接的影响是 ， 疫情之下商场新开业的市场前景并不乐观 ， 这使得奥园健康放慢了今年新开业商场的数量 。
据悉 ， 在过去的2019年 ， 奥园健康新开业10个商场 ， 其中的9家商场由奥园健康进行商业运营及管理服务 ， 新开业商场增加了商业运营服务在管合同建筑面积约36.69万平方米 ， 对比于2018年新增4个新开业商场而言扩张速度明显加快 。
而如今 ， 奥园健康预计今年仅实现5-8个商场开业 ， “由于市场和疫情的影响 ， 今年不会过多要求新开商场的数量 ， 具体根据疫情后市场恢复情况进行进一步安排 。 ”
雷易群称 ， 今年商业运营业务战略是发展现有已开业的商场项目 ， 使得尽快从培育期走入稳定期 ， 提升经营管理水平、租金收益等 。 其继而向市场传达了信心 ， 称目前影响仍是可控的 ， 在国内疫情得到控制之下 ， 下半年有信心把业务追上来 。
疫情之下商业运营业务虽有所受累 ， 但对于奥园健康极力发展的大健康业务 ， 又是一种机会的孕育 。
在奥园健康的发展逻辑里 ， 除了物业管理与商业运营 ， 大健康业务是其锦上添花的新业务 ， 甚至也可以实现反哺 。 目前 ， 奥园健康大健康产业涵盖医学美容、中医康养、大健康产业咨询等业务 。


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