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#房地产#54%专家判断楼市将放松调控，1/4认为只需一两个月 | 小巴调查局( 三 )


这种非常情况靠经济转型升级、新基建等“远水” ， 都不能解决“近渴”的问题 。 房地产带动能力非常强 ， 远远超过汽车和5G ， 因此需要适度调整房地产政策 ， 增加老百姓(603883,股吧)的购房欲望 。
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具体如何调整？我认为应加大对刚需、改善型需求的支持力度 。 对这两类需求 ， 房贷利率应该打折 ， 也就是LPR利率下浮 ， 而不是上浮 。
可以考虑成立住宅银行 ， 给首套房类似公积金贷款的利率 。 现在公积金贷款不足以覆盖全部房贷 ， 把公积金制度改革为“住宅银行制度”后 ， 让首套房的贷款基本上都可以享受类似公积金贷款利率 。
此外 ， 给予二孩、三孩家庭更多购房优惠 ， 比如首付降低到2成 ， 房贷利率进一步下浮 。
说白了 ， 让每个中国人一生都有一次享受低利率购房的机会 ， 多生养孩子的家庭有两次享受低利率购房的机会（改善需求） 。
普通改善购房家庭 ， 至少利率不上浮 。 投资性需求购房 ， 可以适度上浮 。
从时间上来说 ， 放松调控越早越好 ， 先从刚需购房者（首次购房）做起 ， 把上浮的利率降下来 ， 全国都打9折（LPR利率下浮47.5个基点）；改善型需求 ， 都维持LPR报价利率 ， 不加点 。
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目前 ， 全球疫情以及可能的金融危机、经济危机还在进行之中 ， 疫情和经济危机的程度尚无法确切判断 。 所以 ， 中国方面的调控政策 ， 将根据疫情和国内国际经济形势的变化来制定和实施 。
此外 ， 我认为中国许多内陆的中等城市（人口在50万以上100万以下） ， 例如驻马店、衡阳等 ， 也包括长三角的县级市海宁等这类城市 ， 理论上不在调控目标之内 ， 但是舆论将他们的因城施策政策太政治化了 。
比如 ， 之前驻马店降低公积金首付比例至2成 ， 就被约谈 ， 以及最近海宁放开限购1个月遭遇秒删 ， 其实都是因为舆论压力太大 ， 这些在舆论看来放松调控的政策 ， 对他们而言只是因城施策的具体政策而已 。
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一二线主要城市放开调控的概率很小 ， 政策主动放开大概率引发超出可接受范围的上涨 ， 特别是深圳这种城市 ， 会进一步提高居民杠杆率和城市成本 ， 这个恶果远大于短期提振GDP带来的收益 。  而且 ， 本身目前政府对房地产的态度偏强硬 ， 从国务院近几次会议的文件来看 ， 国家对GDP增速下滑的容忍度比较高 ， 今年经济工作重难点主要放在帮企业、保就业、稳社会上 ， 平稳扛过去 ， 经济数据差点就差点 。
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不过 ， 三四五六线城市在必要时适度放松购房和土地出让是有可能的 ， 但我认为会比较“定向”和“有目的性” ， 也就是一城一策 。  另外 ， 还要考虑海外局势问题 ， 目前美国政府明显有甩锅和对抗倾向 ， 外部的风险较大 。  这种情况下 ， 政府去推高内部泡沫 ， 获得一时的数字之快 ， 有何意义？我们的政府忧患意识很强 ， 不可能想不到 ， 也不可能不做准备 。  所以房地产基本上不会出现很多人期盼的专门的“强力措施” ， 看看近期人民银行的行事就知道了 ， 美联储四个2带大小王（无限期QE）直接一把梭哈 ， 人民银行只是意思意思定向降准5500亿 。  就如目前我们所看到的 ， 政府是将一些不太大的具体措施组合起来打 ， 比如新基建、定向企业救助、就业扶助、减税降费等 ， 走精细化、定向化的非强力措施路径 。
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