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「ipo」准千亿金辉港股IPO：财务健康度被低估 “土地宝藏”的无限可能性

    A股排队上市四年无果后 ， 金辉转身启动港股IPO 。 3月25日 ， 金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉”）正式向港交所递交上市申请 。
「ipo」准千亿金辉港股IPO：财务健康度被低估 “土地宝藏”的无限可能性
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闽系房企向来以“敢拼”著称 。 但金辉作为TOP50中少有的未上市房企 ， 相较之下 ， 对外形象较为低调 。 但这并不妨碍其逐年前进的行业速度 。
根据克而瑞研究院数据 ， 金辉2017-2019年的全口径销售额分别为445.1亿、746.8亿、888.6亿 。 过去三年销售额排名稳定在行业40名左右 ， 同时每年会实现1-2名的提升 ， 整体业绩发展速度稍快于行业平均水平 。
金辉曾在过去几年不同场合提及过千亿目标 ， 且这一目标是基于公司发展阶段而设定的节点式目标 ， 因此 ， 并未对该目标设定严格的时间表 。 但根据公司自身发展节奏 ， 金辉曾估算在2020年能达到这一结果 。 而2019年888.6亿的销售额确实也在逼近这一目标 。
虽然千亿在如今的地产圈已不算一个奢侈的门槛 。 但需要指出的是 ， 这是金辉在并未得到资本市场助力下取得的成绩 ， 一旦资本大门开启 ， 金辉的业绩绝不仅限于此 。
某分析师向和讯房产表示 ， 2015年和2016年一些民企加大杠杆扩张规模 ， 所以在2017年和2018年 ， 这些企业迅速进入千亿阵营 。 而近两年类似案例也比比皆是 ， 中梁、美的和正荣上市后 ， 不仅规模大幅增加 ， 融资成本也明显降下来了 。 从中可以预判到金辉上市后的发展路径 。
稳健发展得益于合理节奏和布局
2019年万科业绩会上 ， 万科董事会主席郁亮提出一个“万变不离其宗”的观点：不管外在天气如何变化 ， 企业唯一正道就是做好农民种好地 ， 提升经营管理效率和效益 。
于1996年成立于福建、2009年将总部搬迁至北京的金辉 ， 不论是偏安一隅 ， 还是启动全国化扩张 ， 始终坚守自己的发展节奏 ， 在市场和行业多重调控、外部因素高度不确定下 ， 年复合增长率增长强劲 。
招股书显示 ， 在2017年、2018年及2019年三年里 ， 金辉控股持续经营业务的收益分别为117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元 ， 复合年增长率48.5% ， 其中2019年度增幅达62.56% 。
增收又增利是金辉近几年经营的亮点之一 。 在2017年、2018年及2019年三年里 ， 金辉控股的净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元 ， 复合年增长率10% ， 其中2019年增幅为16.96% 。
金辉的稳健发展 ， 得益于其合理化的城市布局 。 金辉进入城市的策略为 ， 根据区域战略布局 ， 精心挑选进入区域 ， 深耕已进入的区域 ， 这些城市基本分布于全国经济活跃的二线城市以及部分三线城市 。
招股书显示 ， 金辉的产品主要为针对首置和首改客户的住宅物业 ， 而强二线城市 ， 则是其布局的核心 。 目前 ， 金辉已经完成长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域的布局 ， 进驻城市达30个 ， 且在多个城市中进入销售前十强 。
比如 ， 在部分深耕的市场 ， 重庆、西安、福州等 ， 均获得了卓越的品牌和产品溢价：2018年 ， 金辉在西安、重庆、福清等城市都处于前十阵营；2019年在西安已提升至前三的位置 。
此外 ， 虽然金辉主要以房地产开发为主 ， 但在近些年 ， 金辉还加快了商业地产业务的发展速度 ， 不断扩张商业地产业务规模及效益 ， 快速提升资产管理和运营能力 ， 优化资源结构 ， 扩大经营规模 ， 沉淀优质资产 ， 充分享受资产增值 ， 规避单纯开发业务的周期性调整风险 。
根据金辉2019年7月22日发布的《金辉集团股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券募集说明书》显示 ， 商业地产开发业务方面 ， 金辉商业地产开发项目主要是上海金港商业广场项目 。 最近三年及一期 ， 金辉商业地产签约销售面积分别为0.40万平方米、1.68万平方米、8.71万平方米和6.07万平方米；分别实现签约销售金额0.38亿元、2.03亿元、14.51亿元和10.01亿元 ， 呈逐年大幅递增趋势 。


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