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「ipo」准千亿金辉港股IPO：财务健康度被低估 “土地宝藏”的无限可能性( 二 )


稳健财务：去预收款后负债率低于行业均值
房地产项目的开发周期长、资金需求量大 ， 现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要 。 而金辉的稳健和健康还体现在对财务的把控上 。
金辉资产负债率在2019年、2018年度、2017年度分别为85.68% ， 85.46% ， 83.17% 。 中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示 ， 125家上市房企的净负债率均值为92.52% 。 金辉净资产负债率低于行业平均水平 。
不过 ， 由于房地产行业在计算负债时 ， 通常会把预收款计入负债 ， 因此造成了一定程度上的数据失真 ， 导致房企负债水平被高估 ， 未扣除预收款的资产负债率与扣除之后的差值在30%—50%之间 ， 差值越大 ， 说明这类房企的财务健康度越被低估 。
如果剔除掉预收款 ， 金辉的负债率 ， 从2016年到2019年 ， 分别为55.47%、57.10%、51.99%和47.73% 。
为还原真实的负债水平 ， 和讯房产曾独家发布《2019上半年房企去除预收款后的资产负债表》显示 ， TOP50房企资产负债率均值为49.6% 。 金辉最新负债率低于该均值 。
截至2017年、2018年及2019年年度末 ， 金辉的银行借款、其他借款及公司债券总额为335.1亿元、387.2亿元、427.5亿元 。 其中一年内到期部分分别为127.5亿元、231.6亿元、180.2亿元 。 一年期占比分别为38% ， 59.8% ， 42.1% 。 短期债务结构得到优化 。
未上市的金辉 ， 为保障财务健康度 ， 也有系列预案措施：
第一 ， 根据金辉2019年7月22日发布的说明书显示 ， 筹资额不断流入 ， 最近三年及一期 ， 金辉通过银行借款、发行债券、信托融资等多种方式分别实现筹资活动现金流入182.16亿元、244.46亿元、320.44亿元和47.23亿元 ， 大额的筹资活动现金流入为金辉项目开发与拓展提供了资金支持；
第二 ， 2019年度259.63亿元营收额、888.6亿的全口径销售额是基本保障；
第三 ， 公司产品高去化率成为重要保障 ， 2019年金辉债券半年报的信息显示 ， 已完工项目销售平均去化率达96% ， 在建项目平均去化率达87% ， 平均回款周期35天 ， 每项均位于行业前列 。
金辉港股IPO的土储优势
对于金辉为何此前坚持在A股上市以及重新启动港股上市有何利弊的问题 ， 和讯房产也咨询了业内人士 。 其中的分析或也透露出金辉在两个股市间转身的心思 。
克而瑞国际业务部总经理洪圣奇向和讯房产表示 ， 目前房企要上A股也比较困难 ， 所以转战港股并不意外 ， 而港股上市的优势也很多 ， 例如监管体系成熟 ， 海外集资便利 ， 发行价没有限制及股权转让容易等 ， 所以 ， 内房企在香港上市,本来就不是这两年就有的潮流 ， 是从2006年至今14年的大势所趋 ， 大部分头部房企也都在香港上市 。
洪圣奇同时表示 ， 就目前来说 ， 因为受到美市暴跌的影响 ， 内房企在香港上市的估值普遍落后于A股 。
“对于想做百年企业的房企老板来说 ， 其实没必要太纠结于估值这问题 ， 平台不同规则和估值自然也略有不同 ， 任何平台都能达到企业融资壮大的需求, 单看上市那一下的估值完全没有必要 。 一开始起点低 ， 基石投资者能在二手市场赚到钱 ， 对公司未来融资肯定也是有利的 。 ”洪圣奇表示 ， 这几年随着外资进入A股 ， 中资透过港股通进入H股 ， 大趋势是肯定在估值的趋同 。
那么 ， 金辉此次转身港股IPO ， 从A股和港股对企业的衡量标准对比 ， 金辉是否具有自己的独特优势呢？
洪圣奇从A股和港股对企业的侧重点不同分析 ， A股逻辑主要是把房企当成一家资产管理公司 ， 假设货源可以源源不绝补充进来 ， 考虑的主要是净利润的持续性 ， 也就是PE值 ， 所以更看重的是管理层的经营能力、产品的去化能力 。 但这一点对于宏观市场的环境变化也较为敏感 ， 例如最近因为疫情而导致去化能力减少 ， 就缺乏考虑 。


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