「ipo」准千亿金辉港股IPO：财务健康度被低估 “土地宝藏”的无限可能性( 三 )
而香港房企估值的方法 ， 更接近国际主流的方法 ， 也就是主要考虑目前现有土地储备变现（也就是NAV）的市值 ， 再乘以一部份无法去化的折扣, 按行情和企业自身城市布局有30-70%的折价 。 所以这里面比较少考虑到管理层的执行能力、管理效率等没法量化的因素 。
对于金辉而言 ， 截至2019年12月31日 ， 金辉所持土地储备总建筑面积为2667.44万平方米 ， 其中98.6%位于二线及核心三线城市 ， 优质的土储 ， 也成为未来业绩的有效保障 。
2019年 ， 在全行业进入周期低谷的大背景下 ， 金辉集团逆周期而动 ， 抓住土地市场低迷的窗口期 ， 也以较低代价进行了土地储备的有限扩充 。 招股书显示 ， 截至2019年12月31日 ， 金辉共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目 ， 其中102个项目由金辉控股旗下子公司开发 ， 42个项目为金辉控股的合营及联营公司开发 。
而在去化和周转方面 ， 截止2019上半年 ， 已完工项目去化率96% ， 在建项目去化率87% 。 克而瑞发布《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》时分析表示 ， 目前市场去化压力犹存 ， 企业整体的去化率水平仍处于相对低位 。 从房企全年的推货及去化情况来看 ， 2019年规模房企整体在售项目平均单盘产能较2018年下滑 ， 业绩增长主要靠项目在售项目的数量提升 。 在此背景下 ， 金辉的土储变现能力值得肯定 。
在洪圣奇看来 ， 港股衡量的主要标准之一就是对企业目前土储的变现能力作出评估 ， 而此前一批批做起来的华南企业在资本市场讲的就是“土地宝藏”的故事—有足够的土地储备去支撑未来几年的销售增长, 甚至还有各种潜在的旧改项目可以增厚自己的利润 ， 去对抗下行时的风险 。
【「ipo」准千亿金辉港股IPO：财务健康度被低估 “土地宝藏”的无限可能性】因此 ， 对于港股IPO的金辉而言 ， 接下来的任务就是向资本市场阐述清楚“拿的什么地 ， 卖的什么产品 ， 以及变现能力如何 ， 能不能把握好时机融资,融资的成本是多少” 。 而资本市场的助力必将为金辉的跨越式发展提供充足的资金支持 。
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