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【谋略】资色·曝年报 | 龙湖2019年业绩：盈利指标稳健增长背后的把控与谋略 附实录( 二 )


Q：当前大环境下 ， 强化主业、保有现金流是很多房企的第一要义 ， 龙湖的多元化策略是否会做出一些妥协？
吴亚军：首先 ， C1到C4航道都是我们的主业 ， 所以都值得强化 。 第二 ， 我不认为我们是多元化 ， 因为对龙湖来讲 ， 客户是差不多的 ， 能力是差不多的 ， 如果跨了一个领域 ， 是我们能力之外或者是现有客户之外的客户 ， 我觉得那叫跨专业、跨行业 ， 这一点难度根本不称其为难题 。
第二个问题 ， 现金流不是今天才注重的 ， 我们去年下半年就在注重现金流 ， 所以今年年初1月份就完成了全年的基本融资 。 我们做压力测试的时候 ， 就预计疫情比较严重的情况下 ， 仍然可以保证公司能够比较正常的活着 。
今年的指标里 ， 哪怕微弱的情况下 ， 仍然要考虑有所增长 ， 我觉得这就是强者的姿态 。 强 ， 其实不是说要强、好强 ， 实际上是过去的沉淀 ， 在危难之中能够产生一定的爆发力 。 我觉得龙湖的团队 ， 在这次疫情当中表现得非常好 ， 在这次疫情当中表现得非常好 ， 我也并没有为此向全体员工写过任何一个字 ， 发出任何一个号召 。 但是不管是我们的员工去捐赠、救助 ， 或者是打通渠道去运送 ， 还是员工的防护（包括养老院） ， 全部能够保证员工、业主、商户的最大安全 。
这种时候就表现出了龙湖最真实的底子 ， 这一点是让我非常骄傲的 。 我认为遇到今天这样的事情 ， 是一个非常好的压力测试 ， 我们过去做的任何准备 ， 今天都有意义 。
一个公司怎么确定自己的主业 ， 其实是能力圈决定的 ， 是时代机遇决定的 。 龙湖怎么转危为机 ， 这一次疫情对龙湖是很有借鉴意义和值得总结的 。
关于地产开发及拿地计划
Q：今年龙湖的销售目标是多少？相比去年20%以上的增幅 ， 今年是如何考虑确定这样的目标的？
邵明晓：我们去年的销售是2425亿 ， 2020年设定的目标是2600亿 ， 应该是稳健增长的目标 。 从1月下旬到现在 ， 疫情对供货、复工、销售 ， 都产生了一定影响 ， 但是总体上处在可控的层面 。
按照去年的预期 ， 现在看整体供货95%以上是能够顺利地供出来 ， 上半年完成全年的四成应该问题不大 。 总体来讲 ， 今年我们还是按照既往的节奏 ， 保持稳健、持续增长 。
Q：集团今年的拿地计划是怎样的？对全年各个阶段的拿地时机是如何判断的？龙湖过去30%的项目来自并购 ， 未来的投资纳储策略 ， 是不是逐渐会向收并购靠拢？
邵明晓：拿地我们是按照全年净负债率的控制来倒算 ， 保持50%-60%的净负债率水平 ， 今年的拿地金额应该会在去年的基础上稳中有增 。
龙湖总体上财务比较稳健 ， 现金相对充裕 ， 所以可以在土地市场相对冷的时候多拿一些项目 ， 如果土地市场非常热 ， 我们就会缓一缓 。 从节奏来看 ， 我们今年1-2月已经拿到了17个项目 ， 行业内相对来讲还是不错的 。 我们判断 ， 过去两个月肯定是拿地时机 ， 最近一些城市的地价已经上来了 ， 尤其是一些热点城市 。 所以这段时间反而我们是平和的心态 ， 用频率换概率 ， 有机会就去 ， 能达到我们的指标就拿 ， 达不到就算了 。
未来我们也在观察 ， 且走且看 。 前提还是守住财务纪律 ， 守住净负债率 ， 不拿地王 ， 不拿高价地 ， 达到我们的指标要求 ， 把节奏踩好 。 这几年下来我们都是这么做的 ， 整个集团包括财务系统、投资系统、运营系统、营销系统都在联动 ， 应该说已经成为一种行了 。
收并购 ， 我们保持着差不多四分之一到30%的比例 ， 比较倾向于项目级的收购 ， 相对比较简单 ， 也不是为了收并购而收并购 ， 而是看机会 。
关于财务计划
Q：公司如何看近期境外美元债暴跌？今年在融资方面和财务盘面方面的计划是怎样的？
赵轶：现在大家也关注到海外的状况 ， 债券跌得很厉害 ， 包括疫情的影响、油价的下滑、地缘政治的因素等等 ， 企业对这些因素没办法去预测 ， 只能够去预防 。 我们基本上在去年9月份和今年1月份 ， 把我们15亿额度的美元债全部用完 ， 而且基本是十年到十二年的长年期 ， 成本是非常低的 。


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