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【谋略】资色·曝年报 | 龙湖2019年业绩：盈利指标稳健增长背后的把控与谋略 附实录( 三 )


另外 ， 在今年1月份 ， 我们集中发力 ， 基本上把全年的融资全部完成 ， 应该说为应对危机做好了准备 。
现在反而是国内的流动性比较宽松 ， 虽然说不会让这些资金流入房地产市场 ， 但是我们作为一个优质的企业 ， 在公开市场发一些债券 ， 这些渠道目前还是畅通的 。
从大环境上 ， 企业没有办法预测、去猜 ， 只能去应对；从小环境上 ， 我认为龙湖今年做好了应对准备 。
下一步融资来看 ， 我们会在国内申请一些公司债 ， 现在正在过程当中 ， 我们国内开发债的额度是非常充裕的 。 另外按揭额度也在做一些应对 ， 我们也与银行建立了总对总的关系 ， 专项保龙湖和优质业主的按揭额度 。
Q：管理层称 ， 未来龙湖的毛利率将稳定在25%-30% ， 依据是什么？怎么看行业未来的利润空间？
赵轶：限价目前看还是一个长期策略 ， 非常坚定 ， 而现在土地成本有一些下降 ， 我们预测行业未来会回归一个稳定的25%-30%的毛利率水平 。 只要地不拿错 ， 保持战略主动、资金主动和供货主动 ， 基本上这个项目、这个产品就成了 。
邵明晓：另外我们的土地储备主要聚焦在一二线城市 ， 占了八成 。 从需求端来看 ， 这些市场是非常有支撑的 ， 只要地不拿错 ， 加上运营能力、费用管控等在行业内相对做得不错 ， 龙湖保持一个相对靠前的毛利率水平是非常有机会的 。
关于投资性物业
Q：商业受疫情的冲击不小 ， 龙湖对旗下商场做出了超60天的减租 ， 这将会对2020年整体租金收入有多大的影响？
【【谋略】资色·曝年报 | 龙湖2019年业绩：盈利指标稳健增长背后的把控与谋略 附实录】邵明晓：过去这两个月的疫情对于商业冲击还是比较大的 ， 2月份关店的数量达到了接近八成 。 3月份 ， 39个商场已经全部恢复营业 ， 复工的面积约有五六成 ， 其中杭州的反应是最快的 ， 但是客户的信心还是在恢复中 。
我们可以观察几个关键的指标 ， 第一个就是大学和中小学生开学的时点 ， 这会是商业开始的恢复的时点 。 从业态上来看 ， 现在政府对教育培训、影院等还是不允许开的 ， 其他的像零售和一些常规服务业态都恢复正常了 。 我们很感动的是 ， 在疫情期间 ， 我们后台的同事都在忙着 ， 随时在做准备 ， 包括做一些线上直播 ， 而且是用我们自己的数字化工具在做 ， 跟用户之间增加黏性 。
我们也在行业内率先给出了对商户67天租金减半的政策 ， 在行业内这样的力度是排在前列的 。 同时 ， 也与一些金融机构做对接 ， 给商户提供贷款支持 。 可以看到 ， 商户和龙湖天街的黏性正在强化 ， 这得益于我们的共赢心态 。
我们也发现有一些城市又出现拿天街的机会了 ， 我们也会去参与 。 整体上龙湖的天街聚焦在中国最有量级的十几个、二十个左右的城市 ， 在每个城市都是做网格化的布局 ， 所以在地理位置上来讲都是有优势的 ， 也是有相应的对策的 。
我们也看到了线下天街的魅力 ， 用户对线下天街的依赖和喜爱 ， 因为大家都憋坏了 ， 线上直播只是一方面 ， 他们愿意到现场去 。 有些城市恢复得也比较快 ， 像南京等 。
从全年来看 ， 我们今年要开业的九个天街 ， 招商进展情况都还比较顺利 ， 除了一些国际品牌 ， 合作时间可能要靠后一些 。 减免租金带来的几个亿的影响 ， 我们会在未来一步一步通过运营去消化 。 总体上我们有信心达成承诺 ， 全年力保60亿的商业租金收入的达成 。
Q：长租公寓行业在疫情之下经历了更大的打击 ， 作为四大主航道之一的冠寓 ， 目前经营面临怎样的压力 ， 发展计划有无调整？
邵明晓：冠寓是我们一个新的主航道业务 ， 刚刚出生两岁多就遇到这么大一个挑战 ， 但也不是坏事 。 到去年年底冠寓已经开业了7.5万间 ， 今年我们会开到10万间 ， 速度比之前要调得更稳健一些 。 去年的收入不到12个亿 ， 今年可能会有接近20个亿的收入 ， 但今年我们更追求质量 。


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