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「小阳春」广州楼市迅速反弹，是真回暖还是短暂小阳春

    本文转载自公众号：“真叫卢俊”
近期 ， 广州楼市在迅速反弹 。
想想也是 ， 京沪深楼市2月底就开始回升了 ， 顶着一线城市“帽子”的广州 ， 此前已蛰伏了3年 ， 也该反弹了 。
贝壳数据监测 ， 截止到上周（16-22日） ， 18个热点城市中10个城市成交量超过去年3月周均成交水平的80% 。
广州、青岛和西安三城 ， 成交量已恢复超过去年3月周均成交水平 ， 成交量约为去年3月周均成交水平的128%、125%与116% 。
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广州 ， 二手房回暖了 ， 整个市场就回暖了 。
为啥这样说？
一线城市中 ， 广州新房交易量最接近二手房（京沪深二手房交易大约是新房的1.5倍） 。
最近5年（2015-2019） ， 广州二手房成交套数平均为新房的1.38倍 ， 但近年来新房越来越多 ， 2019年广州新房交易了947.7万平米 ， 二手房交易了1033.5万平米 ， 差不多 。
关键是 ， 广州二手房、新房 ， 都集中在外围 。
「小阳春」广州楼市迅速反弹，是真回暖还是短暂小阳春
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【「小阳春」广州楼市迅速反弹 ， 是真回暖还是短暂小阳春 】2019年 ， 番禺、花都、增城二手房交易排名前三 ， 同时新房供应也多 。
这三个区 ， 加上南沙、白云、从化 ， 合计供应了广州新房85%的份额 ， 其中增城和南沙（也曾是番禺一部分）新房供应就占全市的65% 。
这些外围区域 ， 单盘动辄就是30万平米、100万平米的体量 。
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比如 ， 番禺的广州亚运城 ， 2009年的全国地王（255亿） ， 600万建面体量 ， 连续3年超百亿销售规模 ， 2019年还是全国销售最大的楼盘 。
但是 ， 体量太大 ， 死死地将大学区片区的价格压在2万元/平米 ， 而番禺靠近中心区（海珠）的万博板块 ， 新房价格已去到5万以上了 。
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番禺 ， 还有祈福新村这样的 ， 7500亩的巨无霸楼盘 ， 从1991年至今 ， 连续开发了将30年 。
2019年8月 ， 楼盘（祈福缤纷汇）大幅降价 ， 从4.2万/㎡下调至3.6万/㎡ ， 每平米整整降了6000元 。
东部的增城也一样 ， 买了20年的超级大盘凤凰城还在卖 ， 百万平米体量的合景誉山国际、科会花园、品秀新图来了 。
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图：2020年广州增城区在售项目一览表再比如 ， 花都的融创文旅城（380万平米） ， 南沙的保利城（100万平米）等 ， 后面还跟着一大票80万平米体量的二级供应梯队 。
近年来 ， 广州不是限价 ， 就是开发商跑量 ， 一二手房价总体上倒挂着 ， 加上税费优势 ， 占二手房交易75%的外围5区 ， 二手房市场一直萎靡不振 。
根据广州链家研究院的数据 ， 2019年底 ， 广州降价房源占比则达98.2% ， 环比增加了4.1% ， 为有史以来最高值！
但是 ， 库存量似乎并没有减少 ， 反而呈上升趋势 。
2019年12月份 ， 链家上广州二手放盘总数已经达到63368 ， 而7月份的时候 ， 这个数字只有50602套 ， 平均每日新增85套二手房源 。
笔者关注的一套房 ， 位于广州南站 ， 2018年8月份挂盘780万 ， 一年后降至710万 ， 相当于一套增城、南沙新房首付 。
当被死死压着的二手房市场 ， 开始回升了 ， 真的意味着广州楼市开始反弹了 。
其实 ， 广州的新房市场也在回升 ， 最近一周成交量接近1500套 ， 已触及2019年底至今年1月初触底反弹时平均水平 。
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据悉 ， 有开发商开始涨价了 ， 比如广州知识城去年的销量王万科幸福誉 ， 最近均价也卖到2.5万/平了 ， 而去年几才卖到2.3-2.4万 。


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