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「小阳春」广州楼市迅速反弹，是真回暖还是短暂小阳春( 三 )


「小阳春」广州楼市迅速反弹，是真回暖还是短暂小阳春
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轨道+地产 ， 已经成了广州实现“枢纽门户”定位的主要手段了 。
广州地铁已是广州最大地主 ， 城投、越秀、珠江实业(600684,股吧)等 ， 已成为广州向四周开疆拓土的急先锋 。
为了实现这一目标 ， 广州钝刀子割肉 ， 曲线救国 ， 通过人才政策 ， 步步为营 ， 把外围限购基本取消了 ， 仅剩下越秀、海珠、荔湾、天河4个区仍在限购 ， 而这4个区是广州的绝对主城区 。
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城市骨架太大 ， 赋予的功能定位太多、太超前 ， 地产体量太大 ， 轨道交通单兵突进 ， 但产业落地、配套设施和服务跟进不足 。
外围“睡城化”、城市病严重 ， 轨道交通5号线（接轨道13号线往增城）、3号线（番禺 ， 广州最大的睡城）、7号线（连接广州南站）拥堵不堪 。
旧改是广州的第二大供应来源 。
广东最早启动“腾笼换鸟” ， 作为中国制造业基地的珠三角 ， 都开启了大规模的旧改 。
根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》 ， 至2021年 ， 全省新增实施“三旧”改造面积23万亩 ， 完成改造15万亩以上 ， 广州占比近1/4 ， 规模最大 。
2019年 ， 广州26个村确立旧改 ， 4500万平米建面 ， 相当于广州4年左右的商品住宅成交量 ， 黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60% 。
整个旧改 ， 占广州建设用地1/3 。
近期 ， 为何广州要给公寓松绑（达到广州新商品住房的1/6） ， 就是为了让“不用调规划、不用补缴出让金”的出售型公寓 ， 能让旧改成本更低一些 ， 让规划的那么多个新区、新城 ， 建设的更快一点 。
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广佛同城化（中国都市圈里 ， 唯一被认可的同城） ， 这是广州的第三大供应来源 。
广佛地铁日均客流量超过50万人次 ， 这意味着两座城市一年有将近2亿人次通过地铁互访 。
仅仅住在佛山南海区的广州“候鸟族”就达到70万人 ， 70万人是什么概念？超过南沙区或者从化区的常住人口 。
广佛主城区对接 ， 这在都市圈里是很少见的 。
广佛两地合计有4000万平米（一二手房）的年交易体量 ， 这是全国同城地产里面 ， 规模最大的 。
佛山靠近广州的区域 ， 也只有广州临近佛山区域房价的1/2 ， 且都是超级大盘 ， 排到佛山成交量TOP10 。
这导致广州的西边和南边（荔湾、番禺）靠近佛山的楼盘 ， 一直卖不起价 ， 最典型的就是广钢新城板块 ， 近几年一直徘徊在4-5万之间 。
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谈到北京、上海、深圳 ， 非富即贵、金主太多 ， 楼市从不缺购买力 。
谈到广州 ， 创造楼市购买力的行业（金融、互联网、高科技、创意文化等） ， 远不如京沪深 ， 主打产业还是汽车、石化、电子信息、商贸物流等 。
甚至 ， 电子信息方面 ， 也不完全集中在广州 ， 深圳、东莞、珠海、佛山等 ， 也分流了很大一部分 。
产业相对传统 ， 自然提供的购买力也有限 。
所以 ， 为啥广州人偏爱去外围买 ， 包括二手房 ， 就是因为中心城区的房价太贵了（其实 ， 中心城区房价仅相当于京沪深的60%） 。
有一个有趣的现象 ， 外围新房供应大 ， 反而消化周期短 。
中心6区供应少 ， 15%左右 ， 消化周期反而长（越秀30个月、荔湾接近25个月） ， 占供应体量60%的增城和南沙 ， 消化周期都在15个月以下 。
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普遍退出限购 ， 旧改放量 ， 广佛同城 ， 三大因素导致供应体量会越来越大 。


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